继承人出售拆迁安置房后反悔不办证，法院能否判合同继续履行？
时间:2017-08-02 21:37 来源:易居房产律师团公众号
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-085）
【关键词】
拆迁安置房 卖方反悔 过户 法定继承 财产权益 权利外观 房产证 土地证
【要点提示】
买、卖双方就拆迁安置房签署房屋买卖合同。已拆除的旧房为出卖人父母共同财产。因此，被继承人名下财产权益转为遗产应由其法定继承人依法继承。出卖人系法定继承人之一，其在有关部门情况说明中，明确载明其为被安置对象，同时由出卖人以其个人名义办理安置房结算等流程，这些均充分说明出卖人对该安置房具有使得他人相信的权利外观，买受人据此有理由相信出卖人对该房屋具有处分权，从而双方订立《房屋买卖成交合同》。该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，依法应受法律保护，合同双方均应按照该合同的约定全面履行各自的义务。诉争房屋已完成初始登记，合同履行不存在障碍，应继续进行。
【当事人信息】
原告：张某1、张某2（买受人）
被告1：耿某、夏某、耿某1（出卖人）
被告2：王某
【案情简介】
耿某为夏某的长子，耿某1为夏某的次子。夏某的配偶为耿某2，已于1992年死亡。2010年10月12日，某村村民委员会与某房屋拆迁工程有限公司等部门形成了一份就红某村耿某享有拆迁安置房问题的说明，位于原某的二间平瓦房是由耿某父母所建造。该二间平瓦房属拆迁范围内，拆迁办承诺平房拆除后给予安置一套91.7平方米的安置房及自行车库一间，按安置价格结算，该二间平房于2004年拆除，同时办理了安置手续，经过耿某抽签确认为涉案房屋，面积为91.7平方米。2010年11月15日，耿某在某房屋拆迁工程有限公司签订拆迁补偿费结算单一份，载明安置房涉案房屋，面积为92平方米，自行车库28号楼10号，面积为3.6平方米，价款合计79374元。
2011年1月，张某1、张某2（乙方）与耿某（甲方）在某房产交易服务有限公司的居间下，签订《房屋买卖成交合同》，约定耿某将涉案房屋出售给张某1、张某2，成交价格为人民币332500元，合同签订时张某1、张某2支付耿某10000元作为定金；耿某净到手的房价为332500元，交易过程中所发生的任何税费均由张某1、张某2承担；张某1、张某2于2011年1月18日付首付款290000元（含定金），余款42500元于过户当日支付；待耿某房产证、土地证下来时一个星期内办理产权过户。合同签订的当日，张某1、张某2支付耿某购房款290000元（含定金），后耿某将房屋交付给张某1、张某2使用。2011年4月15日，张某1、张某2支付耿某购房款10000元；2011年5月23日，张某1、张某2支付耿某购房款12500元；2012年12月5日，张某1、张某2支付耿某购房款2000元。后因合同履行及过户事宜发生争议，买卖双方经过多次协商、沟通、均未果。
张某1、张某2诉至法院，请求：耿某、王某、夏某、耿某1办理昆涉案房屋的过户手续。
【法院判决】
1、耿某、夏某、耿某1办理涉案房屋的房屋所有权证和土地使用证，由耿某、夏某、耿某1取得该房屋的产权和土地使用权；2、在耿某、夏某、耿某1取得涉案房屋所有权证和土地使用证之后的十日内协助张某1、张某2办理的该房屋的产权变更登记，由张某1、张某2取得该房屋的完整产权和土地使用权；3、张某1、张某2在取得涉案房屋完整产权后的十日内支付耿某、夏某、耿某1购房款18000元；4、驳回张某1、张某2对王某的诉讼请求。
【案件评析】
一、涉案拆迁安置房屋涉及多继承人共有，法院为何认定某一继承人所签《房屋买卖合同》合法有效？
诉争房屋为拆迁安置房，已拆除的旧房为夏某与其配偶耿某2所建，故该房屋应为夏某与耿某2的共有财产。但在旧房拆除前，耿某2已故，其名下财产权益转为遗产应由其法定继承人依法继承。耿某、夏某、耿某1均为其法定继承人之列，对耿某2名下的房产享有继承权利，故在旧房拆除后，耿某、夏某、耿某1对其安置房即本案诉争房产均应享有部分财产权益。但在有关部门针对耿某享受安置房的情况说明中，明确载明安置对象为耿某，同时由耿某以其个人名义办理安置房结算等流程，这些均充分说明耿某对该安置房具有使得他人相信的权利外观，张某1、张某2据此有理由相信耿某对该房屋具有处分权，从而双方订立《房屋买卖成交合同》。该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，依法应受法律保护，合同双方均应按照该合同的约定全面履行各自的义务。
二、涉案拆迁安置房屋尚未办理房屋所有权证和土地使用证，法院为何能、会怎样判决《房屋买卖合同》继续履行？
耿某将诉争房屋出售给张某1、张某2，在张某1、张某2交付第一笔购房款290000时，耿某即将房屋交付给张某1、张某2，该房屋一直由张某1、张某2居住、使用至今，夏某、耿某1对此却未提任何异议，视为其认可该交易行为。现，张某1、张某2已按照合同约定支付耿某、夏某、耿某1购房款，耿某、夏某、耿某1应该协助张某1、张某2办理该房屋的产权变更登记。诉争房屋目前已完成初始登记，尚未办理房屋所有权证及土地使用证，故应由耿某、夏某、耿某1先行办理该房屋的所有权证及土地使用证，由耿某、夏某、耿某1取得该房屋的产权，在此过程中所发生的税费应由耿某、夏某、耿某1自行负担；在耿某、夏某、耿某1取得该房屋的产权后，再由耿某、夏某、耿某1按照合同约定将该房屋的产权过户至张某1、张某2名下，由张某1、张某2取得该房屋的完整所有权和土地使用权，在此变更交易过程中所发生的税费应由张某1、张某2负担。在张某1、张某2取得该房屋产权后，张某1、张某2应该依约支付耿某、夏某、耿某1购房尾款18000元。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一佰零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-085）
继承人出售拆迁安置房后反悔不办证，法院能否判合同继续履行？
---张某1、张某2与耿某、王某、夏某、耿某1房屋买卖合同纠纷案法律解析
---张某1、张某2与耿某、王某、夏某、耿某1房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
拆迁安置房 卖方反悔 过户 法定继承 财产权益 权利外观 房产证 土地证
【要点提示】
买、卖双方就拆迁安置房签署房屋买卖合同。已拆除的旧房为出卖人父母共同财产。因此，被继承人名下财产权益转为遗产应由其法定继承人依法继承。出卖人系法定继承人之一，其在有关部门情况说明中，明确载明其为被安置对象，同时由出卖人以其个人名义办理安置房结算等流程，这些均充分说明出卖人对该安置房具有使得他人相信的权利外观，买受人据此有理由相信出卖人对该房屋具有处分权，从而双方订立《房屋买卖成交合同》。该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，依法应受法律保护，合同双方均应按照该合同的约定全面履行各自的义务。诉争房屋已完成初始登记，合同履行不存在障碍，应继续进行。
【当事人信息】
原告：张某1、张某2（买受人）
被告1：耿某、夏某、耿某1（出卖人）
被告2：王某
【案情简介】
耿某为夏某的长子，耿某1为夏某的次子。夏某的配偶为耿某2，已于1992年死亡。2010年10月12日，某村村民委员会与某房屋拆迁工程有限公司等部门形成了一份就红某村耿某享有拆迁安置房问题的说明，位于原某的二间平瓦房是由耿某父母所建造。该二间平瓦房属拆迁范围内，拆迁办承诺平房拆除后给予安置一套91.7平方米的安置房及自行车库一间，按安置价格结算，该二间平房于2004年拆除，同时办理了安置手续，经过耿某抽签确认为涉案房屋，面积为91.7平方米。2010年11月15日，耿某在某房屋拆迁工程有限公司签订拆迁补偿费结算单一份，载明安置房涉案房屋，面积为92平方米，自行车库28号楼10号，面积为3.6平方米，价款合计79374元。
2011年1月，张某1、张某2（乙方）与耿某（甲方）在某房产交易服务有限公司的居间下，签订《房屋买卖成交合同》，约定耿某将涉案房屋出售给张某1、张某2，成交价格为人民币332500元，合同签订时张某1、张某2支付耿某10000元作为定金；耿某净到手的房价为332500元，交易过程中所发生的任何税费均由张某1、张某2承担；张某1、张某2于2011年1月18日付首付款290000元（含定金），余款42500元于过户当日支付；待耿某房产证、土地证下来时一个星期内办理产权过户。合同签订的当日，张某1、张某2支付耿某购房款290000元（含定金），后耿某将房屋交付给张某1、张某2使用。2011年4月15日，张某1、张某2支付耿某购房款10000元；2011年5月23日，张某1、张某2支付耿某购房款12500元；2012年12月5日，张某1、张某2支付耿某购房款2000元。后因合同履行及过户事宜发生争议，买卖双方经过多次协商、沟通、均未果。
张某1、张某2诉至法院，请求：耿某、王某、夏某、耿某1办理昆涉案房屋的过户手续。
【法院判决】
1、耿某、夏某、耿某1办理涉案房屋的房屋所有权证和土地使用证，由耿某、夏某、耿某1取得该房屋的产权和土地使用权；2、在耿某、夏某、耿某1取得涉案房屋所有权证和土地使用证之后的十日内协助张某1、张某2办理的该房屋的产权变更登记，由张某1、张某2取得该房屋的完整产权和土地使用权；3、张某1、张某2在取得涉案房屋完整产权后的十日内支付耿某、夏某、耿某1购房款18000元；4、驳回张某1、张某2对王某的诉讼请求。
【案件评析】
一、涉案拆迁安置房屋涉及多继承人共有，法院为何认定某一继承人所签《房屋买卖合同》合法有效？
诉争房屋为拆迁安置房，已拆除的旧房为夏某与其配偶耿某2所建，故该房屋应为夏某与耿某2的共有财产。但在旧房拆除前，耿某2已故，其名下财产权益转为遗产应由其法定继承人依法继承。耿某、夏某、耿某1均为其法定继承人之列，对耿某2名下的房产享有继承权利，故在旧房拆除后，耿某、夏某、耿某1对其安置房即本案诉争房产均应享有部分财产权益。但在有关部门针对耿某享受安置房的情况说明中，明确载明安置对象为耿某，同时由耿某以其个人名义办理安置房结算等流程，这些均充分说明耿某对该安置房具有使得他人相信的权利外观，张某1、张某2据此有理由相信耿某对该房屋具有处分权，从而双方订立《房屋买卖成交合同》。该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，依法应受法律保护，合同双方均应按照该合同的约定全面履行各自的义务。
二、涉案拆迁安置房屋尚未办理房屋所有权证和土地使用证，法院为何能、会怎样判决《房屋买卖合同》继续履行？
耿某将诉争房屋出售给张某1、张某2，在张某1、张某2交付第一笔购房款290000时，耿某即将房屋交付给张某1、张某2，该房屋一直由张某1、张某2居住、使用至今，夏某、耿某1对此却未提任何异议，视为其认可该交易行为。现，张某1、张某2已按照合同约定支付耿某、夏某、耿某1购房款，耿某、夏某、耿某1应该协助张某1、张某2办理该房屋的产权变更登记。诉争房屋目前已完成初始登记，尚未办理房屋所有权证及土地使用证，故应由耿某、夏某、耿某1先行办理该房屋的所有权证及土地使用证，由耿某、夏某、耿某1取得该房屋的产权，在此过程中所发生的税费应由耿某、夏某、耿某1自行负担；在耿某、夏某、耿某1取得该房屋的产权后，再由耿某、夏某、耿某1按照合同约定将该房屋的产权过户至张某1、张某2名下，由张某1、张某2取得该房屋的完整所有权和土地使用权，在此变更交易过程中所发生的税费应由张某1、张某2负担。在张某1、张某2取得该房屋产权后，张某1、张某2应该依约支付耿某、夏某、耿某1购房尾款18000元。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一佰零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。