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公房承租人变更后遇拆迁!

时间:2019-12-16 10:03  来源:易居房产律师团 

 

供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

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公房承租人变更后面临拆迁,名义承租人见财起意欲独占其他家庭成员如何仅凭附条件变更协议书的复印件成功维权?

——贡某甲等与贡某丙确认合同效力纠纷(二审)案法律解析

 

【关键词】

变更承租人   代理承租人   复印件   协议书  全体家庭成员同意   直管公房   承租人变更

 

【要点提示】

当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。诉讼一方不能提供书面证据原件,而诉讼对方不认可复印件的真实性,且不能提供其他翔实、有效的证据证明复印件真实性的,不利后果应由负有举证责任的当事人承担。

 

【当事人信息】

原告1:贡某甲(其他家庭成员、上诉人)   

原告2:贡某乙(其他家庭成员、上诉人)

被告:贡某丙(申请变更承租人、被上诉人)

 

【案情简介】

案外人董某与贡某(均已去世)系夫妻关系,贡某甲、贡某乙与申请人贡某丙为二人子女。位于北京市东城区某房屋原系董某承租的直管公房。2004年8月24日,申请人贡某丙向北京市东城区房管中心提交《变更房屋租赁关系申请》。该申请载明,……原承租人为董某。现因病故原因,将原承租关系变更为申请人贡某丙承租。……家庭成员完全同意变更申请人贡某丙为新承租人。……该申请下方,有贡某甲、贡某乙签字。后,涉诉房屋承租人由董某变更为申请人贡某丙。

补充事实:诉讼中,贡某甲、贡某乙向法庭出示《协议书》复印件一份,该《协议书》载明:“……原承租人为母亲董某。02年病故,改申请人贡某丙为暂时代理承租人。此房的一切财产和权力由其子女贡某甲、贡某乙、申请人贡某丙三人共有,一切事宜必须三人共同协商,缺一人皆无效。具体如下:1、若拆迁,……2、租赁时要找可靠人。联系人要负全部责任,租金分三等份,联系人适当优惠。3、……另外,谁想把自己的房租出去,到年底对其余二人应有所表示。每人提20%。……此协议为证。签字人:贡某乙、申请人贡某丙、贡某甲,04年8月25日”。由于贡某甲、贡某乙没有该《协议书》原件,双方就此协议真实性争议很大。

2016年,案涉房屋面临拆迁,贡某丙拒不与贡某甲、贡某乙协商拆迁事宜,欲与拆迁办单独谈拆迁问题,将拆迁款占有已有。贡某甲、贡某乙诉至法院,请求:确认2004年8月25日我二人与申请人贡某丙签订的《协议书》有效。

 

【法院判决】

一审:驳回贡某甲、贡某乙的诉讼请求。

二审(反转):1.撤销北京市东城区人民法院民事判决;2.确认贡某甲、贡某乙与申请人贡某丙于二OO四年八月二十五日签订的《协议书》有效。

 

【案件解析】

一、公房承租人变更后面临拆迁,名义承租人见财起意欲独占,其他家庭成员诉讼维权为何出师不利诉请被驳回?

当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,贡某甲、贡某乙主张贡某甲、贡某乙与贡某丙于2004年8月25日签订了《协议书》并请求确认该《协议书》有效,但贡某甲、贡某乙未提供《协议书》原件,贡某丙对《协议书》的真实性不认可,贡某甲、贡某乙未能提供其他翔实、有效的证据证明《协议书》的真实性,故法院认为贡某甲、贡某乙所提诉讼请求缺乏依据,故判决驳回了贡某甲、贡某乙的诉讼请求。

 

二、直管公房承租人变更是否需经过其他家庭成员同意?其他家庭成员异议权是否须以自身亦符合申请变更直管公房承租人为必要条件?

申请人贡某丙主张变更涉诉房屋承租人时其户口在涉诉房屋中,贡某甲、贡某乙仅是履行手续签字确认,无权成为承租人,是无条件同意变更申请人贡某丙为承租人的。贡某甲、贡某乙主张变更承租人必须经过全体家庭成员同意才可以办理,其二人之所以签字同意系因为与申请人贡某丙对涉诉房屋的使用等内容协商并达成一致签订了涉诉《协议书》,故配合办理变更承租人手续。在《变更房屋租赁关系申请》中,有明确的叙述“家庭成员完全同意变更申请人贡某丙为新承租人……”,落款有贡某甲、贡某乙二人签字。从《变更房屋租赁关系申请》的内容及形式上可以看出,承租人变更手续需征得家庭成员同意方可办理,同时亦符合原北京市房屋土地管理局制定的《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定,“租赁期限内,承租人外迁或死亡,承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续”。故,法院最终采信了贡某甲、贡某乙主张的变更承租人必须经过全体家庭成员同意才可以办理的意见。

 

三、作为附条件变更公房承租人的协议书只有复印件,法院如何认定其真实性?

法院认为,一方面,针对贡某甲、贡某乙同意签字确认变更承租人一节,申请人贡某丙主张系贡某甲、贡某乙无条件同意,并不符合常理。申请人贡某丙主张其一家三口与与董某老人共同生活照顾老人,但未提供充分的证据予以证明,法院对此亦不予采信。

另一方面,证人王×的证言前后一致,体现出涉诉房屋在变更承租人后的出租事项是按照涉诉《协议书》的内容,由申请人贡某丙、贡某甲、贡某乙三人共同协商,租金分为三等份履行的。虽申请人贡某丙不认可证人证言的真实性,但认可每年收到王×给付的1000元费用,称因王×家庭困难,还是亲戚故给予照顾。从证人证言的一致性以及租金数额的合理性角度出发,综合前述两点情况,法院确认证人证言的真实性。

综上,变更承租人手续需经贡某甲、贡某乙二人签字同意,而对于贡某甲、贡某乙二人同意变更的理由申请人贡某丙没有给出合理的解释,再辅以证人的证言,法院最终采纳贡某甲、贡某乙的意见,认定申请人贡某丙、贡某甲、贡某乙对涉诉房屋变更承租人事项曾经协商达成一致,签订了涉诉《协议书》。

 

 

 

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