供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-052 总第263）

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出售离婚未处置、权属存在瑕疵房产，未办理网签，出卖人怠于配合影响买受人正常贷款的，是否构成根本违约？！

---肖某与朱某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

网签房屋权属瑕疵 出卖人的房屋处分权 房屋处分权 商业按揭贷款 配合办理银行贷款 单方解除合同 违约责任 违约金

【要点提示】

办理网签手续是成功获取银行贷款的前提条件，买卖双方网签合同未签署，前一程序未完成且责任并不在出卖人，在此情形下，买受人以出卖人在后一程序中未履行配合义务为由要求法院认定出卖人违约不应得到支持。

【当事人信息】

原告：朱某（上诉人/买受人）

被告：肖某（被上诉人/出卖人）

【案情简介】

2017年3月8日，朱某（买受人）、肖某（出卖人）在中介公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：涉诉房屋成交价格为1590万元。商业按揭贷款：买卖双方确保本人及配偶（如有）应于网签后5个工作日内（日期或条件）办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为500万元。贷款由银行直接支付给出卖人。买卖双方确保本人及配偶（如有）积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》。出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20％向买受人支付违约金。（1）出卖人逾期履行超过十五个工作日；（2）出卖人配偶或其他共有权人不同意出售房屋……（6）出卖人提供的资料或信息不真实，不合法，不完整导致无法办理交易手续。合同签订后，朱某陆续向肖某支付221万元，并以银行监管方式支付500万元。

案情补充：涉案房屋是肖某与前夫朱某1在婚姻关系存续期间取得，双方已经法院判决离婚，但对相关财产未予涉及。因为房屋权属有瑕疵，且肖某未配合提供相关材料证明房屋权属导致朱某未能成功申请银行贷款。

故此朱某诉至法院：1、请求依法解除《北京市存量房屋买卖合同》；2、肖某退还购房款721万元；3、肖某赔偿违约金318万元。

【法院判决】

【一审】：

1.确认朱某与肖某于2017年3月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件及《补充协议》、于2017年6月12日签订的《补充协议》均已解除；

2.肖某退还朱某2210000元并配合朱某将朱某存入浦发银行账号为×××的监管账户内的存款5000000元取回；

3.肖某赔偿朱某违约金250000元；

4.驳回朱某其他诉讼请求。

【二审】

1.维持一审法院民事判决第一项、第二项；

2.撤销一审法院民事判决第三项、第四项；

3.驳回朱某其他诉讼请求。

【案件解析】

一、出售离婚未处置、权属存在瑕疵房产，怠于配合影响买受人正常贷款的，出卖人构成根本违约？！

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点为肖某作为卖方是否尽到了合同约定的“积极配合银行提交贷款所需的相关资料”义务，本案是否属于出卖人逾期履约超过十五个工作日及出卖人提供的资料或信息不完整，导致无法办理交易手续之出卖人根本违约之情形。庭审中，肖某主张依据其提供的产权证、判决书及声明足以证明自己对房屋拥有全部的处分权，但肖某确是在与前夫朱某1婚姻关系存续期间取得的涉诉房屋所有权，而法院的离婚判决书中又未就该房产的归属作出判定，在此情况下，仅依据肖某提供的书面材料考察，该房产的权属是存在瑕疵的，故肖某作为出卖人有义务进一步提供材料证明该房产的权属情况以确保交易的顺利进行，但正是因为肖某消极的怠于履行自己的义务，导致朱某未能如期取得银行贷款，进而使其对肖某的房屋处分权产生合理怀疑。事实上，如果肖某能积极的前往法院调取离婚案件的相关笔录以佐证朱某1之声明或及时通过诉讼方式确认涉诉房屋的权属情况，前述房产权属瑕疵是可以消除的，上述补救措施对于肖某来说也并非非分之要求，故法院认为，肖某存在未尽到配合义务超过十五个工作日，提供材料不完整导致交易无法进行的违约行为，则朱某行使单方解除权要求解除合同，法院支持。

二、网签是申请银行贷款的前提，买卖双方未做网签，出卖人未配合办理贷款，不构成违约？！

在此问题上，一、二审法院意见不同，具体分述如下：

一审法院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就朱某要求肖某支付违约金并退还所交钱款一节，肖某作为违约方理应退还朱某交付的相关费用并承担相关违约责任，就违约金的数额，法院综合考察合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，最终确定违约金250000元。

二审法院认为：

朱某与肖某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件及《补充协议》合法有效。办理网签手续是成功获取银行贷款的前提条件，截至到目前为止，朱某、肖某均未主动提出办理网签事宜。肖某仅收到221万元且房屋未过户之时即将房屋交付朱某充分说明了其履约诚意，其不会拖延自身取得剩余房款的时间，即其无拒绝办理网签的理由及必要，网签未办理的责任并不能归责于肖某。肖某提供的现有材料确实不能完全排除朱某1的权利，其应当补充法律文书或是公证文书证明房屋排除了朱某1的权益，归肖某单独所有。如果网签手续办理完毕，进入贷款环节后，肖某未能应相关银行的要求补足材料，其确实构成违约。本案的实际情况却是网签合同未签署，前一程序未完成且责任并不在肖某，在此情形下，朱某以肖某在后一程序中未履行配合义务为由要求法院认定肖某违约不应得到支持。一审法院认定肖某违约不当，二审法院予以纠正。