农村房屋买卖合同被确认无效后，暂无法确定拆迁，该何时主张腾退、返还?（本案历经八轮诉讼！）
---白某与李某买卖合同纠纷案法律解析

供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-173）
 
【关键词】
宅基地使用权 非集体经济组织成员 合同无效 返还财产 赔偿损失 诚实信用原则 信赖利益损失 腾退 区位补偿款
 
【要点提示】

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本文案例中，涉案房屋买卖合同已经法院确认无效。就涉案房屋是否拆迁，买受人虽提交了发改委的立项批文，但就何时能够拆迁，现暂无法确定，出卖人则坚持该房暂无拆迁可能。考虑到诉争房屋现暂未到拆迁程序，应以腾退返还为宜。

 
【当事人信息】
原告：白某（出卖人、上诉人）
被告：李某（买受人、被上诉人）
 
【案情简介】
【确认农村房屋买卖合同无效？一审驳回！二审改判支持！】

2002年6月22日，白某将位于北京市怀柔区涉案农村房屋出售给李某，房价款为10万元。当日李某给付白某10万元，白某将房屋交付给李某使用，李某对房屋进行装修。
2012年6月白某起诉至北京市怀柔区法院，请求：1、确认双方签订房屋买卖协议无效；2、李某返还所购买的房屋。2012年8月，怀柔区法院判决驳回白某的诉讼请求。后白某不服上诉，2012年11月二审法院判决撤销北京市怀柔区法院判决，确认白某与李某2002年6月22日签订房屋买卖协议无效，驳回白某其它诉讼请求。二审法院以李某非本集体经济组织成员为由认定房屋买卖协议无效，以李某在购买房屋后进行了装修并使用多年，在房屋现值尚未确定、白某尚未对此进行合理补偿的情况下，不宜径行判令李某返还房屋，故对白某要求李某立即返还房屋的诉讼请求暂不处理。

【合同无效后再诉要求返还房屋有多难、过程有多曲折？一审裁定驳回！二审裁定撤销、指令再审！一审判决再驳回！二审判决维持！之后二审法院裁定再撤销一、二审判决！将本案发回怀柔区法院重审！本案是审判监督案，究竟该如何裁判？】
2013年1月，白某诉至怀柔法院，请求：李某返还房屋。怀柔法院裁定驳回白某的起诉，理由此项请求已经过中院判决处理，现白某无新情况和理由出现，白某以同样理由起诉要求返还房屋，不符合条件。白某不服，提起上诉，2013年3月二审法院作出民事裁定书，撤销怀柔法院民事裁定书，指令怀柔法院对本案进行审理，理由是白某依据生效判决认定，另行提起诉讼要求返还房屋，并同意给付被告合理的房屋增值价值补偿，因此原告的起诉并不违反法律规定。
在审理过程中，李某因买卖协议无效向高院申请再审，被裁定驳回再审申请。后白某申请只对涉案房屋及装修进行评估，经北京市某估价有限公司估价后认定，涉案房屋及装修140365元，其中房屋成新价值115865元，装修成新价值24500元。李某对评估报告提出异议，经书面答复后其仍不同意。
后怀柔法院做出民事判决，驳回白某要求返还房屋的诉讼请求。白某提起上诉，二审法院做出民事判决，驳回上诉，维持原判。之后二审法院做出民事裁定,撤销此前该法院及怀柔区法院判决，将本案发回北京市怀柔区法院重审。
【案情补充】在重审中经向李某明示,其表示愿进行房屋评估及区位补偿价评估。但摇号后，李某明确表示放弃评估，坚持认为该争议房屋将进行拆迁，表示按拆迁补偿给予赔偿，不同意现在解决房屋腾退问题。为此提供了北京市发展和改革委员会关于北京某生态发展示范区环境整治定向安置房项目核准的批复。白某认为，5年了，该房屋拆迁现无动静，应尽快解决房屋腾退问题。
 
【法院判决】
1、李某在判决生效后一月内将涉案房屋返还给白某。
2、白某在判决生效后一月内给付李某购房、装修及添附款计十四万零三百六十五元。
 
【案件评析】
一、农村房屋买卖合同确认无效后，无法确定拆迁，买受人该何时腾退房屋？损失赔偿该如何认定？
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋买卖合同已经法院民事判决书判决，确认无效。根据法律规定，双方应当返还财产，返还后双方就各自的损失应承担相应的责任。就涉案房屋是否拆迁，李某虽提交了发改委的立项批文，但就何时能够拆迁，现暂无法确定。涉案房屋现暂未到拆迁程序，且根据法律规定，无效的合同自始无效，即合同一旦确认无效，将产生溯及力，使合同从订立之时起就不具有法律约束力，以后也不能转化为有效合同。对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态，故此，在房屋买卖合同确认无效后，白某就可主张腾退返还房屋。由于李某坚持房屋已进入拆迁规划，不同意腾退，且经明示后对其损失又明确表示暂不做评估。但考虑到白某申请对涉案房屋及装修进行评估，经估价公司估计涉案房屋及装修140365元，其中房屋成新价值115865元，装修成新价值24500元。法院参照该评估，确定返还房屋及装修价款为140365元。就李某提出的信赖利益损失，因其拒绝估价，故对其损失数额的赔偿，无据可依，法院暂不作处理，可另案解决。
 
二、【普法知识】合同无效后的法律后果是什么？
《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”
1.返还财产
返还财产，是指合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。返还财产有以下两种形式：
第一，单方返还。单方返还，是指有一方当事人依据从对方当事人处接受了财产，该方当事人向对方当事人返还财产;或者虽然双方当事人均从对方处接受了财产，但是一方没有违法行为，另一方有故意违法行为，无违法行为的一方当事人有权请求返还财产，而有故意违法行为的一方当事人无权请求返还财产，其被对方当事人占有的财产，应当依法上缴国库。单方返还就是将一方当事人占有的对方当事人的财产，返还给对方，返还的应是原物，原来交付的货币，返还的就应当是货币;原来交付的是财物，就应当返还财物。
第二，双方返还。双方返还，是在双方当事人都从对方接受了给付的财产，则将双方当事人的财产都返还给对方接受的是财物，就返还财物;接受的是货币，就返还货币如果双方当事人故意违法，则应当将双方当事人从对方得到的财产全部收归国库。
2.折价补偿
折价补偿是在因无效合同所取得的对方当事人的财产不能返还或者没有必要返还时，按照所取得的财产的价值进行折算，以金钱的方式对对方当事人进行补偿的责任形式。
3.赔偿损失：根据《合同法》第58条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿贪任。
此种损害赔偿责任应具备以下构成要件：(1)有损害事实存在(2)赔偿义务人具有过错。这是损害赔偿的重要要件。(3)过错行为与遭受损失之间有因果关系。
如果合同双方当事人都有过错，依第58条的规定，双方应各自承担相应的责任，即适用过错的程度，如一方的过错为主要原因，另一方为次要原因，则前者责任大于后者;此所谓过错的性质如一方系故意，另一方系过失，故意一方的责任应大于过失一方的责任。
因合同无效或者被撤销，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。
 
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。