儿子婚后将房屋两次更名登记为配偶单独所有，母亲作为共有人可否行使追回权要求恢复登记？
----孙某等确认合同无效纠纷案（二审）法律解析

【关键词】
共同共有 赠与合同 处分不动产 无权处分 善意第三人 追回权

【要点提示】
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。

【当事人信息】
原告：赵某（被上诉人）
被告：孙某（上诉人）、李某（被上诉人）

【案情简介】
赵某系李某母亲，李某1（2010年5月23日去世）系李某父亲。李某与孙某于2010年10月10日登记结婚。2015年2月12日，李某与孙某经法院调解离婚。
涉案1101号房屋（以下简称：1101号房屋）的原所有权人登记为李某1。2009年1月17日，李某1（甲方）、李某（乙方）、赵某（丙方）签订《家庭三方协议》。其中载明：1.三方确认1101号房屋属于李某1所有；2.李某1本意将房屋所有权转归赵某、李某两人共同所有，直至赵某去世房屋所有权为李某单独所有；……4.李某带(注：原文字)持房产证期间，不得以任何形式改变房屋所有权，否则赵某有权收回全部房屋所有权……
2009年8月25日，李某1向城乡和住房建设委员会提出申请，将1101号房屋过户至李某名下。
2010年10月19日，李某、孙某向城乡和住房建设委员会提出申请。将1101室房屋产权人转移成为李某、孙某共同所有。2010年10月20日，李某、孙某再次向城乡和住房建设委员会提出申请。将涉案房屋所有权人转移为孙某单独所有。孙某于2010年10月20日取得1101号的房屋的所有权证书。
赵某向法院诉请：1、请求确认李某于2010年10月19日及10月20日两次将涉案1101号房屋的更名为孙某的赠与合同无效；2、孙某、李某将上述房屋恢复登记至李某名下。

【法院判决】
【一审】
一、李某、孙某将1101号房屋恢复登记至李某名下；
二、驳回赵某的其他诉讼请求。
【二审】
驳回上诉，维持原判。

【案件解析】
未经共同共有人同意擅自将共有房屋更名登记至他人名下，共有人可行使追回权要求恢复登记！
本案争议焦点：一、李某于2010年10月19日及10月20日两次将涉案1101号房屋更名为孙某的赠与合同是否有效。二、赵某要求孙某、李某将上述房屋恢复登记至李某名下的诉请是否应予支持。
关于问题一：法院认为，合同无效包括以下情形：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。而赵某未提供证据证实李某、孙某所签订的《房屋转让合同》存在恶意串通等无效情形。故法院不支持赵某主张李某于2010年10月19日及10月20日两次将1101号房屋更名为孙某的赠与合同无效的诉讼请求。
关于问题二：法院认为，虽然李某和孙某之间的赠与合同有效，但该行为只是一种合同行为。根据《家庭三方协议》约定，1101号房屋归赵某和李某共同所有。同时考虑赵某与李某系母子，赵某与李某1系夫妻的特定关系，并结合《家庭三方协议》全文的意思表示，可以认定，1101号房屋系赵某与李某的共同共有的财产。李某在未告知房屋共同共有人的情况下，擅自将涉案房屋分两次过户至孙某名下，侵害了赵某的合法权益。虽然孙某提出两次过户行为是基于婚内财产约定，并非赠与的法律关系，但是法院认为孙某未提供证据证实李某和孙某有婚内财产协议的约定，且李某不享有1101号房屋完全处分权，孙某也未支付房屋对价，故，孙某不属于善意第三人，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，赵某有权追回1101号房屋，孙某、李某应当将上述房屋恢复登记至李某名下。

【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：   
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；   
（二）以合理的价格转让；   
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。   
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。   
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。