供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-167-2）
 
【关键词】                        
农村房屋买卖合同  合同无效  地上物补偿款  区位补偿款  宅基地使用权  信赖利益  期待利益  诚实信用原则  宅基地房屋转卖
 
【要点提示】
农村房屋区位补偿价款属于买受人购买房屋产生的信赖利益，在合同无效情况下有权向出售人主张。房屋未进入征用拆迁程序，区位补偿价只是期待利益，不具有现实性；房屋被征用拆迁，区位补偿价款不再是期待利益，买受人有权主张。区位补偿价本身具有变动性质，会随着所在区域土地市场价值的变化而变化，应根据具体案情适用区位补偿价的评估时间节点的结论。
 
【当事人信息】
原告、买受人：董某
被告、出卖人：孙某


【案情简介】
1992年，孙某将涉案的农村宅基地房屋通过口头协议出售给李某。后涉案房屋又被转卖多次，李某及其他买受人均非该村村民。其中董某作为最后一次转卖的买受人于1997年购买了涉案房屋，价格是15000元。2008年，孙某将李某诉至法院，要求确认其与李某之间的房屋买卖合同无效，后法院作出判决确认孙某及李某之间的买卖合同无效。该判决生效后，孙某又将董某诉至法院，要求其腾退涉案房屋，在该案件审理过程中，董某提出了反诉，要求孙某赔偿其损失，其反诉主张包括因合同无效后其需要购买新房的房价465390元，房屋改造及维修费60000元。2009年在该案件审理过程中，法院依法委托评估机构对涉案房屋的宅基地区位补偿价及房屋重置成新价进行评估，评估机构作出评估结果为：区位补偿价为276701元，房屋及附属物价值为73108元。后法院作出判决，即：一、董某将涉案房屋返还给孙某；二、孙某给付董某房屋及附属物补偿款73108元；驳回了董某的其他反诉请求。现该判决已经生效并已实际履行，2009年孙某收回涉案房屋。判决书中关于区位补偿价的论述为：因涉案房屋及院落尚未进入征用拆迁程序，区位补偿价只是期待利益，不具有现实性，将来能否实际发生亦不具有确定性，但应指出若区位补偿价实际发生后可另行解决。
涉案房屋现已拆迁，2015年由孙某作为被拆迁人与拆迁单位签订了拆迁协议，其中对于涉案房屋所在宅基地的区位补偿价进行了评估，区位补偿总价为1321228元。现董某诉至法院，请求法院依法判令：孙某向其支付涉案房屋的宅基地区位补偿价款的百分之七十，共计人民币924859.60元。
 
【法院判决】
一、孙某给付董某区位补偿价人民币十九万三千六百九十元七角；二、驳回董某的其他诉讼请求。
 
【案件解析】
一、农村宅基地房屋已出售16年并历经多次转让，法院为何仍支持初始出售人判决房屋买卖合同无效？
【详见前文解析...】
 
二、农村宅基地房屋买卖无效多年后被拆迁，买受人可否主张信赖利益？区位补偿价评估适用时间节点：合同无效时or拆迁时？
公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本文案例中，买受人董某1997年购买了涉案房屋，该房屋的区位补偿价款属于董某购买该房屋产生的信赖利益，董某有权向出售人孙某主张。在之前2008年的诉讼中，因涉案房屋及院落尚未进入征用拆迁程序，区位补偿价只是期待利益，不具有现实性，区位补偿价尚未实际发生，故法院没有进行处理。2015年涉案房屋已被征用拆迁，区位补偿价款不再是期待利益，董某有权主张。因孙某先出售房屋后又起诉买卖合同无效的行为，违反了民法的诚实信用原则，故其应当承担合同无效的主要责任，因此，董某向孙某主张区位补偿价款的百分之七十，法院审查后认为符合民法的公平原则以及司法精神。
涉案房屋的区位补偿价存在两个评估结果，庭审中，当事人双方对于涉案房屋及院落的2009年及2015年两次评估结论均表示认可，故采用哪个评估结果作为本案判决的依据是法院裁量的焦点问题。由于区位补偿价本身具有变动性质，会随着所在区域土地市场价值的变化而变化，也就是说它具有时间属性，不同时间的价值可能是不同的。2009年，孙某要求董某腾退房屋，因当时对于涉案房屋的区位补偿价的评估已经做出，所以孙某所承担的赔偿责任是确定的，一方面是当时涉案房屋还没有动迁的迹象，另一方面是董某当时并没有提出明确的反诉请求要求区位补偿价，所以当时法院并没有要求孙某给付董某区位补偿价即没有处理。2009年10月，孙某取得涉案房屋，之后一直由其使用。从房屋的交接使用状况看，2009年10月，应属于房屋权利义务的过度节点，之后涉案房屋所在区域因动迁原因，土地价值升值，导致涉案房屋的区位补偿价增长，这部分利益应属于此时房屋的所有者即孙某，董某按照2015年的评估结论主张区位补偿价，缺乏事实和法律依据。因此，法院最终按照2009年的评估结论计算董某主张的区位补偿价款，判决孙某给付董某区位补偿价款193690.7元（276701元X70%）。
 
【涉案法条】
《中华人民共和国民法通则》
第五条 公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
  第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。