已出售并交付的房屋又被出卖人抵押，法院是优先保护买受人对房屋的物权期待权还是债权人对房屋的担保抵押权？
出卖人将已出售并交付的房屋抵押无效，抵押权应撤销？！
——肖某与姚某、田某第三人撤销之诉纠纷（二审）案法律解析

 
供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-175-1）
 
【关键词】
 抵押登记   第三人撤销之诉  撤销  民事调解书  强制性规定   争议财产   抵押无效    抵押权撤销   物权期待权
 
【要点提示】
本文案例中，房屋抵押登记前已经出售，买受人按照合同约定支付了价款并实际入住，已实际取得了房屋的物权期待权，未办理过户登记手续，是出卖人不守诚信，而非买受人的自身原因，买受人无过错，应优先予以保护。抵押权人虽为善意，但出卖人故意隐瞒后续抵押房屋已经在先出售的事实，有违诚信，其与抵押权人设定抵押行为属无权处分，其行为损害了买受人的合法权益，抵押权人不应享有对该房屋的抵押权。
 
    【当事人信息】
原告：姚某（买受人、被上诉人）   
被告：田某（出卖人、抵押人、被上诉人）
被告：肖某（抵押权人、上诉人）
 
【案情简介】
2009年3月27日，出卖人田某和戴某夫妻与买受人姚某订立《房屋买卖合同》将尚未竣工的一套夫妻共同房产出售给姚某。协议之日，姚某支付定金八万元，田某出具收条并交付了房屋,余款待田某为姚某办好双证后一次性付清。2009年4月4日，田某和戴某取得房屋所有权证。2009年4月至10月，姚某又先后三次向田某、戴某支付购房款五万元，并于同年5月开始对购买的房屋进行装修，同年6月入住至今。2009年7月31日，田某因向肖某借款将涉案房屋抵押并办理房产抵押登记手续和他项权证。后因田某未能按时偿还借款，肖某于2014年7月24日诉至法院，后双方经法院主持达成调解协议，协议内容“…二、被告田某在2014年12月31日前如不能偿还借款10万元，自愿以其坐落在…抵押房屋变价偿还…”该案进入执行程序后，姚某才知晓房屋已用于借款抵押并面临强制执行。
姚某于2015年12月23日诉至法院，请求：依法撤销民事调解书中的第二项内容。
 
【法院判决】
一审：撤销民事调解书中的第二项内容。
二审：驳回上诉，维持原判。
 
【案件解析】
一、已出售并交付的房屋又被出卖人抵押后，法院是优先保护买受人对房屋的物权期待权还是债权人对房屋的担保抵押权？
本文案例中的涉诉房屋在抵押登记之前，出卖人就已经出售给买受人，买受人按照《房屋买卖合同》的约定向出卖人支付了价款并实际入住，其已实际取得了涉诉房屋的物权期待权，涉诉房屋至今未办理过户登记手续，是出卖人不守诚信，非因买受人自身原因，买受人并无过错，应优先予以保护。抵押权人虽为善意，但出卖人故意隐瞒后续抵押房屋已经在先出售的事实，有违诚信，其与抵押权人设定抵押行为属无权处分，其行为损害了买受人的合法权益，抵押权人不应享有对该房屋的抵押权。
故法院认为抵押权人辩称其与出卖人订立的抵押合同属合法有效合同的主张缺乏法律依据，不应采纳。根据我国《民事诉讼法》第五十六条规定，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。所以，法院判决撤销了民事调解书中第二项损害了买受人的合法权益的内容。
 
二、出卖人将已出售并交付的房屋抵押，法院认定抵押登记行为无效应予撤销的法律依据是什么？
【后文详解...】
 
【涉案法条】
【后文详列...】