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农村房屋赠与儿子未办理变更登记,后离婚经法院调解协议给予再婚配偶,视为撤销赠与!

时间:2017-11-02 22:51  来源:未知 

 

供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)
来源│易居房产律师团队案例研究库(2017-163)

农村房屋赠与儿子未办理变更登记,后离婚经法院调解协议给予再婚配偶,视为撤销赠与!
---景某1、景某、万某第三人撤销之诉(离婚纠纷)案(再审)法律解析
                             
【关键词】
农村房屋 赠与 不动产变更登记 撤销赠与 无权处分 调解协议 第三人撤销之诉 民事行为能力 诉讼行为能力

【要点提示】
根据法律规定,赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案例中,赠与人赠与给被赠与人的房产系不动产,依法应当办理产权变更登记,在产权登记变更前即权利转移前,赠与人可以撤销赠与。赠与合同签订后,争议房屋未办理产权变更登记,之后赠与人在法庭主持离婚案件调解时,在明知争议房屋已赠与给被赠与人的情况下又自愿将争议房产给予离婚配偶,且事后对被赠与人隐瞒房屋处分情况,可以视为赠与人作出撤销原赠与合同的意思表示。

【当事人信息】
原告:景某1(上诉人、再审申请人)
被告:景某(上诉人、再审申请人)
被告:万某(被上诉人、再审被申请人)

【案情简介】
景某与其前妻杨某于1992年4月22日登记结婚,婚后于1993年1月3日生育一子即本案景某1。
2007年10月19日,景某与杨某经法院判决离婚。判决具体内容如下:“二、婚生子景某1由杨某抚养,景某每月给付景某1抚养费二百四十元(自二〇〇七年八月始至景某1十八周岁止,每半年执行一次)。三、涉案房屋的正房四间,南房三间,东、西厢房各三间中的正房由东往西数第一间至第三间、东厢房三间、南房二间及院内东侧自建小北房一间归景某所有,景某另行开门;正房西边数第一间、西厢房三间、南房一间及西侧自建小北房一间和门道一间归杨某所有。双方北自正房西数第一间和第二间的隔断墙为界向南垒墙;南自南房西数第一间和第二间之间的隔断墙为界向北垒墙至院内西侧小北房东山墙齐为双方界墙。……”该判决已发生法律效力。
2008年5月杨某将景某诉至法院,要求变更景某1的抚养关系。法院经审理后于2008年6月18日出具民事判决书,判决景某1由景某抚养,该判决亦已发生法律效力。
2011年10月16日,经村委会同意,景某与景某1签订《赠与协议书》一份,内容如下:一、赠与人(景某)自愿将涉案房屋的正房由东往西第一间至第三间、东厢房三间、南房东数第一间、第二间及院内东侧自建小北房一间全部赠与儿子景某1一人所有,上述房屋的相应宅院使用权全部归儿子景某1一人享有和使用。……三、景某将上述房产赠与儿子景某1后,景某只享有北房东数第一间、第二间房屋及东厢房南侧第一间房屋的使用权。……
2012年6月8日景某与万某登记结婚,景某系三婚,万某系再婚。2013年初万某诉至法院,要求与景某离婚。经法院主持调解,万某与景某自愿达成调解协议。法院于2013年4月1日出具民事调解书,协议内容如下:一、万某与景某协议离婚。二、涉案房屋内北房东数第一间、第二间归万某所有。……
2015年1月19日,景某1以上述调解书第二项内容侵犯其合法权益为由诉至法院,请求1.判令依法撤销民事调解书第二项。

【法院判决】
一审:驳回景某1的诉讼请求。
二审:驳回上诉,维持原判。
再审:裁定驳回再审申请。

【案件评析】
一、农村房屋仅签订赠与协议而未进行房屋变更登记,再经离婚调解协议给予离婚配偶,法院如何认定该行为性质?
首先,景某与景某1于2011年10月16日签订的赠与协议是双方当事人真实的意思表示,不违法法律法规的强制性规定,合法有效。其次,根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款规定:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案中,景某赠与给景某1的房产系不动产,依法应当办理产权变更登记,在产权登记变更前即权利转移前,景某可以撤销赠与。赠与合同签订后,争议房屋未办理产权变更登记。之后景某在法庭主持离婚案件调解时,在明知争议房屋已赠与给景某1的情况下又自愿将争议房产给予万某,且事后对景某1隐瞒房屋处分情况,可以视为景某作出撤销原赠与合同的意思表示。

二、农村房屋赠与如何认定房屋所有权是否已经转移?
在农村地区,农村房屋赠与是比较常见的一种民事行为,本案的关键在于景某在与万某离婚时,是否还对诉争房屋享有处分权,即景某的赠与行为是否已经发生效力。根据物权法的相关规定,作为房屋这种不动产在发生物权变动时,应当办理物权登记过户手续。目前,我国城市房屋的物权流转受公示公信原则约束,但对农村房屋我国法律对其权属的转移尚无登记生效之规定,因此对农村赠与房屋的所有权是否已经转移的问题上,实践中存有争议。
个人认为,《合同法》规定赠与人行使任意撤销权的前提是赠与财产的权利转移尚未转移,在房屋权利转移的问题上,根据《物权法》的相关规定,作为房屋这种不动产物权,在发生物权变动时,应当办理物权登记过户手续。目前,我国城市房屋的物权流转受公示公信原则约束,但是本案赠与的房屋系农村房屋,我国法律对农村房屋权属的转移尚无登记生效之规定。在《房屋登记办法》第八十二条规定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用宅基地建造的房屋,可以依照本办法的规定申请房屋登记”,也并无关于农村房屋所有权变更“应当”登记的规定。因此,根据目前的相关法律法规、政策及实际情况,农村房屋往往不具备登记过户/变更登记条件,无法办理“产权过户”。在不具备登记过户的条件下,农村房屋的财产权利转移应当以对房屋是否实际交付作为不动产变更的标志判断。


【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

 

 

 

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