供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

来源│易居房产律师团队案例研究库（17-179）

联系│咨询/委托 13911056513(张涛律师)

         合作/加盟 13911056513@139.com

分家单签字、履行后又立遗嘱变更，谁能最终取得农村房屋所有权？

---吴某等房屋所有权确认纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

分家单夫妻共同财产 无权处分 遗嘱继承 赡养义务 所有权确认

【要点提示】

未留遗嘱、去世后遗产未处理，分家单经部分继承人签字确认，亦经村委员调解员签字确认并加盖村委会人民调解委员会公章，符合农村分家的一般习惯，之后其余子女均未提出异议，已实际执行多年，分家单应属有效。分家后取得宅院权属证明和钥匙，并在分家后实际居住，应视为已经取得房屋所有权。

【当事人信息】

原告：吴5【小儿子】（被上诉人）

被告：吴1【大儿子】、吴2、吴3、吴4【女儿】（上诉人）；吴6、吴7、吴8【女儿】（三人未上诉）

【案情简介】

吴5、吴1、吴2、吴3、吴4、吴6、吴7、吴8系兄弟姐妹关系，父亲吴某于1993年去世，母亲马某于2016年去世。祖父母、外祖父母均先于吴某、马某去世。

2007年7月2日，马某、吴5、吴1签署《关于某村马某房产分割证明》，约定：马某口述，现有房产正房9间、厢房3间，后边5间正房、3间厢房，门牌号为2号。前边正房4间，门牌号为1号。马某现将北边正房5间、厢房3间、门牌号为2号的房产权归大儿子吴1所有，前边正房4间、门牌号为1号的房产权归小儿子吴5所有。村委会调解员在上面签字，并加盖村人民调解委员会的公章。

吴6、吴7、吴8称知道分家这个情况，过了没几天，回家时母亲给说的，说还有见证人。吴2称过两天其也知道了分家的情况，回去看马某时得知的。吴3称2008年马某搬到这个院里，其知道分家的事情，具体怎么分的不知道。吴4称不知道分家的事情。

后马某又立一份《遗嘱》，内容为：我是吴6、吴7、吴8、吴2、吴3、吴4、吴1、吴5的母亲，我与丈夫吴某在某村1号院有北房4间，产权属于我和我老伴吴某所有。由于吴某去世，我的老儿子吴5对我不闻不问，有病不给看，我的日常生活和看病都是遗嘱继承人照顾，现我决定，等我百年之后，我名下的某村1号院北房四间等财产均归遗嘱继承人继承所有，特立遗嘱如下：一、位于某村1号院北房四间及院内附属设施、属于我和吴某的合法财产，待我百年之后，上述房屋凡属于我个人部分全部由吴6、吴7、吴8、吴2、吴3、吴4、吴1、吴5平均继承所有。二、遗嘱共计九份，立遗嘱人、遗嘱继承人各持一份。马某在遗嘱上按手印。

故此，吴5诉至法院，请求：确认位于某村1号院内的北房四间归其所有。

【案情补充】关于涉案房屋的建造情况，吴5称系其父母所建，吴1称系其出资百分之八十所建，吴6、吴7、吴8称涉案房屋系父母当家、父母主导建的，具体建造年份不记得了，但其也添钱了。吴2、吴3、吴4称涉案房屋系1986年秋天建的，其父亲已经退休，当时吴1挣钱且出资多。

【法院判决】

一审：确认坐落于某村1号院内的北房四间归吴5所有。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、分家单是否有效？继承人是否能依据分家单取得房屋所有权？遗嘱是否有效？

法院认为在吴某生前未留有遗嘱，去世后继承人对其遗产未进行处理的情况下，由马某主持进行分家，分家单经吴1、吴5签字确认，亦经村委员调解员签字确认并加盖村委会人民调解委员会公章，符合农村分家的一般习惯，其后其余子女均未提出异议，吴1、吴5实际执行多年，故分家单应属有效。在2007年分家后吴1在2号院内实际居住至今，并进行过翻盖，吴5取得1号院权属证明和钥匙，并在分家后居住在涉案房屋，视为其已经取得房屋所有权。马某不再享有涉案房屋的所有权。故其遗嘱中关于涉案房屋的处分，违背了法律规定，该部分应属无效。

二、分家析产的法律性质如何？分家单未经女儿同意是否有效呢？

 对于分家析产的法律性质，法律没有明文规定，理论探讨也不多见，多为由审判实践判定的个案。目前学界有两种观点，一种观点认为，分家是一种赠与行为，即父母将自己所有的财产赠与给子女。第二种观点认为，分家是对家庭共同财产的分割。我们认为这两种观点都有失偏颇，应当认为分家是赠与与家庭共同财产的分割两种法律行为的结合。根据实际情况，分家是原来共同生活在一个家庭中的家庭成员之间，为分成两个或两个以上的独立的家庭，而将原有家庭财产分割后归各个家庭所有的一种法律行为。至于财产所有权如何变更，则根据财产所有权原有的状况，发生赠与或分割的问题。如果用于分家的财产属父母所有，则属父母对其所有的财产以赠与方式处分的问题;如属家庭成员共同所有，则属共同共有财产的分割问题;如家庭财产中既有父母所有的财产，又有家庭成员共同所有的财产，则赠与、分割均包括在内。

根据农村的习惯分家仅指兄弟之间以及兄弟与父母之间的分家,而不包括女儿在内，那么未征求女儿意见的分家单是否有效呢？我们认为这应当具体分析，如果女儿是家庭共有财产的权利人之一,女儿对于分家行为有法律上的利害关系,而且女儿也对父母负有法律上的义务,她们即使没有获得财产,仍然要承担法律所赋予的赡养义务。因此,她们可以申请撤销对她们不利的分家单。如果父母主持订立的分家单,并没有处分到女儿的财产,仅仅是将他们的财产在儿子之间分配,从理论上看,虽然没有考虑女儿的利益,女儿也不能因此减轻其对父母的法定义务,父母的这种行为有失公正,但是女儿不能申请撤销。