供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-113）


【关键词】
查封 抵押 拍卖 解除合同 违约责任 赔偿损失 居间合同

【要点提示】
出卖人明知涉案房屋已经被法院查封，仍与买受人签订房屋买卖合同，由于出卖人的行为最终导致涉案房屋被法院拍卖，致使房屋买卖合同无法履行，买受人要求解除房屋买卖合同，法院应予以支持。合同解除后，出卖人已收取的买受人支付的定金10万元，应予返还。房屋买卖合同解除是出卖人行为所致，而房屋买卖合同不能履行必然导致买受人的经济利益受损，故出卖人应对买受人承担违约责任。

【当事人信息】
原告：刘某（买受人）
被告：刘某1、李某（出卖人）、某房地产开发公司（以下简称某公司、居间方）


【案情简介】
2016年2月20日，刘某与李某签订房屋买卖合同，刘某购买李某所有的涉案房屋，总价款1120万元。同时，双方约定定金为150万元，签约当日支付10万元，双方于2016年3月1日前支付140万元；刘某未能在2016年7月1日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因李某的责任，刘某有权解除合同。刘某解除合同的，李某应当自解除合同通知送达之日起三日内退还刘某全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向刘某支付违约金。刘某1作为李某的委托代理人代签了李某的姓名。合同签订当日，刘某支付李某定金10万元。签约时，涉案房屋已设立抵押登记，抵押权人为北京银行。2016年4月5日，刘某得知房屋已被法院查封。就查封房屋后是否继续履行合同的问题，双方多次协商，并在同年5月找到执行局一同协商双方在解除查封的前提下，继续履行合同，后刘某表示不同意先由其支付房款解除查封。后涉案房屋被法院拍卖，成交价格为1420万元。
刘某诉至法院，请求：1、解除与李某于2016年2月20日签订的房屋买卖合同；2、要求李某、刘某1返还定金10万元；3、要求李某、刘某1赔偿违约金336万元，某公司承担连带责任。

【法院判决】
1、解除刘某与李某签订的房屋买卖合同;
2、李某于返还刘某定金十万元。
3、李某赔偿刘某损失四十万元;
4、驳回刘某的其他诉讼请求。

【案件解析】
一、法院为何认定卖方隐瞒房屋被查封的事实构成违约？
李某在明知涉案房屋已经被法院查封的情况下，仍与刘某签订房屋买卖合同，李某虽表示签约时已经将房屋被查封的情况告知刘某，但针对该主张，李某未提供相应的证据证明，故法院对于李某的抗辩意见，不予采信。由于李某的行为最终导致涉案房屋被法院拍卖，致使房屋买卖合同无法履行，现刘某要求解除房屋买卖合同，李某亦表示同意，法院对此不持异议。合同解除后，李某理应将刘某支付的定金10万元，予以返还。鉴于房屋买卖合同解除是由于李某行为所致，而房屋买卖合同不能履行必然导致刘某的经济利益受损，故刘某要求李某承担违约责任，于法有据，法院予以支持。对于违约金的数额李某认为过高，要求降低，对此法院根据刘某的实际损失、房屋情况予以酌减。
二、买卖双方在签订的买卖合同中约定了房屋成交价30%（即336万元）的违约金，法院为何予以酌减仅判决赔偿40万？
刘某与李某签订的房屋买卖合同中约定，刘某解除合同的，李某应当自解除合同通知送达之日起三日内退还刘某全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向刘某支付违约金。法院在认定李某隐瞒房屋被查封的事实构成违约后，并没有按照这一约定来认定李某的违约责任，这是因为违约金的目的是为了弥补因为违约给守约方造成的损失，如果违约金过分高于实际损失，违约方可以要求法院适当降低违约金支付比例，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法规定的过分高于造成的损失。本案中，李某主张双方约定的违约金过高，法院予以采纳，并就刘某的实际损失认定并判决支持了赔偿违约金40万。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。