供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-126）

【关键词】
房屋买卖合同  解除  继续履行  违约金  限购政策

【要点提示】
由于限购政策的出台，使签约时的客观情况发生了根本变化，成为合同履行的障碍，属于“不可归责于双方当事人的事由”，买受人基于此要求解除合同的，不应认定为违约行为。

【当事人信息】
原告、出卖人：申某、尹某
被告、买受人：冷某

【案情简介】
2010年4月12日，申某、尹某与冷某（非本市户籍）签订《房屋买卖合同》，约定：冷某购买涉诉房屋，房屋成交总价209万元，付款方式为申某、尹某交钥匙当日冷某需支付部分首付款164万元，剩余房款于产权过户日支付；在产权证下发之后十五日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
签订合同当日，冷某向申某、尹某支付5万元定金。2010年4月26日，冷某向申某、尹某支付164万元购房款及地下室房款1万元，申某将房屋钥匙交给冷某。2011年2月15日，北京市人民政府办公厅下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，要求：“自本通知发布次日起，持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”
2011年4月，冷某起诉至法院，以涉诉房屋的买卖尚未办理网签，自己不符合限购政策要求的购房条件，合同目的无法实现，为维护自己合法权益为由，要求解除与申某、尹某签订的《房屋买卖合同》并返还购房款169万元及地下室房款1万元。法院于2011年10月28日出具民事判决，判决驳回了冷某的全部诉讼请求，该判决已生效。
涉诉房屋所有权已于2011年7月29日登记至申某名下。2011年11月4日，涉诉房屋所有权证下发，申某、尹某通知中介公司，并要求中介公司通知冷某配合办理房屋过户手续，冷某没有配合。后来申某、尹某多次和冷某沟通要求依法办理过户手续，但是冷某一直拒绝办理。
2014年8月，申某、尹某提起本案诉讼，请求：1.冷某继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，协助办理过户手续；2.冷某支付违约金（自2011年11月19日至实际办理过户之日，每日按总房款万分之三计算）。

【法院判决】
一审判决：
1.冷某继续履行与申某、尹某于二〇一〇年四月十二日签订的《房屋买卖合同》，冷某于判决生效后十日内协助申某、尹某办理涉案房屋的所有权转移登记手续至冷某名下，冷某于判决生效后十日内给付申某、尹某房款四十万元；
2.驳回申某、尹某的其他诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。

【案件解析】
一、买受人被限购，法院为何仍判决《房屋买卖合同》继续履行？

首先，双方就涉诉房屋签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同有效，双方应依约履行。
其次，冷某与申某、尹某之间的交易关系发生在限购政策出台之前，且冷某已经支付了大部分的房款，申某、尹某也已经将房屋交付给冷某，冷某亦已实际入住，现申某、尹某已经取得涉诉房屋所有权证，双方继续履行合同的条件已经具备，故双方应继续履行合同，对申某、尹某要求冷某继续履行合同，协助办理过户手续的请求，法院予以支持。

二、法院为何未认定买受人起诉要求解除合同的行为系违约？

首先，申某、尹某与冷某签订合同后，在约定的办理房屋所有权
变更登记日期前，北京市根据国务院要求出台限购政策对房地产交易进行调控。根据限购政策，冷某当时并不具备在本市购买房屋的资格，申某、尹某与冷某所签订的合同能否继续履行处于不确定状态。
其次，冷某为维护自己合法权益，以自己不符合限购政策要求
的购房条件，合同目的无法实现为由，起诉要求解除与申某、尹某签订的《房屋买卖合同》并返还购房款，属于限购政策出台后采取的必要减损措施。法院经审理，确认冷某无购房资格并不当然导致合同目的无法实现和合同解除，驳回了冷某的诉讼请求。限购政策的实施属于不可归责于双方当事人但可能影响合同继续履行的因素，冷某在支付大部分房款后，基于限购政策可能导致房屋无法办理过户的考虑暂未支付剩余购房款的行为以及进行诉讼的行为，系在限购政策实施后的合理应对，不应认定为违约行为。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。