供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-116）

                             
【关键词】
代签 无权处分 合同无效 无处分权 返还原物 公平原则

【要点提示】
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本文中，案件的买卖双方签订的房屋买卖合同已经法院生效判决确认无效，买受人应当将依据该合同取得的诉争房屋返还给出卖人。关于返还的期限，由于买受人居住使用诉争房屋已长达十余年，亦对房屋进行了装修，诉争房屋买卖合同虽被确认无效，但合同无效后双方的补偿、赔偿责任等尚未确定，法院综合上述情况，判决买受人于判决生效后两年内将诉争房屋腾退返还给出卖人，符合公平原则。

【当事人信息】
原告：高某（出卖人、上诉人）
被告：于某（买受人、上诉人）


【案情简介】
2003年9月4日，高某通过与某房地产开发公司（以下简称某公司）签订“×村住宅楼拆迁认购（期房）购销合同”（以下简称购销合同），以总价373546元的价格，购买诉争房屋。该购销合同买方落款处，除了有高某签字外，买方代理人处还有“赵某1”签字。赵某1系高某之母。2003年9月22日，高某作为卖方，与买方于某签订房屋买卖合同一份，约定将诉争房屋以总价373546元出售给于某，于某应一次性支付房款，卖方把购销合同交付买方。该房屋买卖合同落款处有“卖方高某”，成年家属“赵某1”字样，买方于某及见证人“冯某1”签字。房屋买卖合同签订后，赵某1收取了于某支付的373546元。2005年诉争房屋交付使用后，于某一直在诉争房屋中居住使用，并对房屋进行装修。
2011年11月，高某以房屋买卖合同纠纷为由，将于某诉至法院。该案中，高某主张：诉争房屋系其父母房屋拆迁后，其父母为其出资购买的。由于其有房居住，就将诉争房屋暂借于某居住。因离婚后无房，要求于某返还房屋。于某在该案中，抗辩主张自己系出资购买的诉争房屋，并在高某的参与下办理的入住手续，不同意返还房屋。该案经法院审理后于2012年7月20日作出判决，驳回高某的全部诉讼请求。一审判决后，高某不服，提出上诉。2012年9月20日，终审判决：驳回上诉，维持原判。
2012年12月，高某以确认合同无效为由，将于某诉至法院。该案中，高某主张：诉争房屋系其父母房屋被拆迁后为其出资购买的。其因另有住处，将诉争房屋交由其父母看管。在其没有住处后，到诉争房屋要求居住，被于某以存在房屋买卖关系为由拒绝。其认为涉案房屋不属于可以交易的房屋，于某也不具备购房人资格，即便赵某1签订买卖合同，也不对高某发生法律效力。于某在该案中提出诉讼时效、一事不再理等程序性抗辩，同时主张高某对整个房屋交易购买过程知情，并主张高某一直对其居住使用诉争房屋知情。该案经法院审理后于2013年11月20日作出判决：“确认二00三年九月二十二日高某与于某签订的书面《房屋买卖合同》无效”。一审判决后，于某不服提出上诉。2014年4月10日终审判决：驳回上诉，维持原判。
现高某又就返还房屋问题向法院提起诉讼，请求：判决于某在判决生效之日起一个月内将涉案房屋腾空返还。

【法院判决】
一审：一审判决：于某于判决生效之日起二年内，将涉案的房屋腾空返还高某。
二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】
一、已交付并装修入住十余年的房屋，买卖合同为何仍被判无效？
本案中，冯某1虽然主张自己系代理高某、赵某1签订合同，但并无相应证据证明其具有代理权。在高某对房屋买卖合同明确表示不认可的情况下，冯某1的代签行为系无权处分行为，在委托人明确拒绝追认的情况下，该书面合同无效。根据法律规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、对于已交付并装修入住十余年的房屋买卖合同判决无效后，法院在判决返还房屋时都做了哪些因素的考量？
一是，回顾双方房屋买卖合同签订、履行、纠纷发生的全过程，以及后续诉讼中双方的主张与抗辩情况。于某作为购房人，不仅陈述前后一致，而且实际履行行为也符合日常习惯。但高某则明确存在陈述不一，理由多变且行为不合常理之处。加之某公司在本案中就房屋入住手续办理过程的确认，进一步证明高某事后对房屋交易过程中确有不实陈述。由此，导致房屋买卖合同无效这一后果的责任，更多在于出卖房屋一方而非于某。
二是，诉争房屋自交付使用至庭审，一直由于某居住使用，房屋按照使用要求已经进行了装饰装修，相关费用也一直由于某负担，故现诉争房屋状况已明显不同于于某取得房屋时的状况即因无效房屋买卖合同而取得房屋时的状况。
三是，本案中高某仅单方要求于某返还诉争房屋，并未就房屋装修情况提出补偿方案。
四是，依据被确认无效的房屋买卖合同，购房款实际由本案双方当事人之外的人实际收取。
五是，经法院释明，于某在本案中，坚持房屋买卖合同有效这一错误认识，未就补偿、赔偿问题提出反诉。
基于上述五个方面的情况，法院认为，在依法支持高某关于返还房屋的主张的同时，应充分考虑导致房屋买卖合同无效的过错情况以及于某目前待补偿的合法权益情况，给予于某较长的腾退时间，以便其通过诉讼或其他途径维护其应有的合法权益。故法院判决：于某于判决生效之日起二年内，将涉案的房屋腾空返还高某。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条 当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。