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顶层误当非顶层买住了才发现,价亏了差额找谁

时间:2020-03-09 07:46  来源:张涛律师公众号 

 

编号│东卫•张涛律师团队案例库MS2007总第252
编者│东卫•张涛律师团队案例研究/编辑部
联系│13911056513@139.com

顶层误当非顶层买住了才发现,价亏了差额找谁赔偿?
——中介公司等与刘某房屋买卖合同纠纷案(二审)法律解析


【关键词】
房屋买卖合同纠纷 居间服务合同纠纷 中介审核义务 房屋差价损失顶层房屋


【要点提示】
履行过程中中介公司存在明显过错,对诉争房屋的层数这一基本问题未尽到基本的审核义务,对此造成买方误将顶层房屋以非顶层房屋购买,中介公司对此应承担一定的责任。


【当事人信息】
原告: 刘某(被上诉人、买方)
被告:项某 (卖方)
被告:中介公司(上诉人)
被告:咨询公司(服务保障方)


【案情简介】
2016年12月24日,刘某与项某、中介公司签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》,约定刘某向项某购买位于2601房屋;该房屋所在楼栋建筑总层数为30层,其中地上28层,地下2层;该房屋所在楼层为26层;交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为810万元。后刘某付清了全部房款,房屋于2017年3月7日过户至刘某名下,现该房屋由刘某居住。刘某表示其购买房屋时曾向中介公司工作人员明确表示不要顶层,入住后发现诉争房屋为顶层。经过对诉争房屋市场价值进行评估,房地产土地评估公司出具房地产估价报告,诉争房屋总价为753.68万元。
刘某向法院诉请:1、项某、中介公司、咨询服务公司连带退还刘某房屋差价56.32万元;2、项某、中介公司、咨询服务公司连带给付刘某房屋差价利息;3、中介公司返还刘某居间服务费13.7万元;4、咨询服务返还刘某服务保障费40500元;5、项某、中介公司、咨询服务公司连带支付房屋评估费21400元。


【法院判决】
【一审】:
一、项某赔偿刘某房屋差价损失四万元。
二、中介公司赔偿刘某房屋差价损失八万元。
三、中介公司退还刘某居间服务费八万元。
四、驳回刘某的其他诉讼请求。
【二审】:
驳回上诉,维持原判。


【案件解析】
顶层误当非顶层买住了才发现,价亏了差额找谁赔偿?
买方认为,自己已向经纪人明确了不买顶层房,最后交易完成过户入住了才发现是顶层,卖方、中介、服务保障方均有过错,导致其56万余房差等一系列损失,均应连带负责赔偿并相应退费。
卖方认为,《房屋买卖合同》中第五条第4款载明房屋信息真实,买方充分了解并自愿购买。合同及《补充协议》均没有约定顶层不购买这一项,也没有对顶层还是非顶层作出明确约定,买方在购买诉争房屋的时候也没询问房屋是否是顶层。信息房本上都有记载,没有任何修改,信息都是真实的,不存在提供虚假信息的情况,卖方没有欺诈行为,买方也看过房本,应该知道诉争房屋是否是顶层。
中介公司认为,合同没有约定诉争房屋是否是顶层,公司已经尽到了居间义务,经纪人明确表示在签约时确实不知道诉争房屋是顶层,也已经明确告知买方房屋的相关信息,从房本以及电梯中都看不出房屋是顶层这个信息。
法院综合审查后认为:1.《房屋买卖合同》及《补充协议》明确约定诉争房屋所在楼栋建筑总层数为30层,其中地上28层,地下2层,诉争房屋所在楼层为26层,故按通常理解诉争房屋应并非顶层。2.法院对诉争房屋进行了现场勘验,乘坐电梯时显示有28层,而房屋在26层,进入房屋,从里面亦难以得知房屋是位于顶层,仅可从窗户向外仔细观察或站在楼下仔细观察才可得知房屋实际位于顶层。3.根据买方提交的与中介公司工作人员的录音证据,可知中介公司工作人员当时提供居间服务时也并不知道诉争房屋实际位于顶层,而卖方也未告知中介公司其房屋位于顶层,而买方向中介公司表示过其不要顶层。
综上,法院认为合同已经履行完毕,但中介公司存在明显过错,对诉争房屋的层数这一基本问题未尽到基本的审核义务,对此造成买方误将顶层房屋以非顶层房屋购买,中介公司对此应承担一定的责任。购房者也应对此承担一定的审核义务,也应承担一定的责任。售房者未尽到说明义务,也应承担一定的责任。咨询服务公司对此没有责任。考虑到各方的责任以及买方的损失,法院认为应由卖方给付买方房屋差价损失4万元,中介公司给付买方房屋差价损失8万元(买方的评估法院只是进行参考,具体赔偿数额根据各方过错程度以及其他因素酌定)。居间服务费,中介公司虽有过错,但毕竟实际提供了服务,故法院酌定退还刘某居间服务费8万元。买方的其他诉请,则于法无据不予支持。


【涉案法条】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条 当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。
《合同法》
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

 

 

 

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