供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-131）

                      
【关键词】
借名买房 无权代理 表见代理 善意无过失 按份共有 继续履行

【要点提示】
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的构成应当符合行为人无代理权，有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，以及相对人善意无过失三项条件。相对人对于表见代理的构成应承担举证责任。

【当事人信息】
原告：王某（买受人、被上诉人）
被告：邹某、邹某1、邹某2（出卖人、上诉人）

【案情简介】
邹某1与邹某2系姐弟，邹某为二人之妹。2016年6月21日，王某与邹某签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人为邹某1、邹某2，买受人为王某。涉案202房屋总价为380万元，定金人民币50万，于签订合同当日支付。合同第七条约定双方自合同签订之日起至2017年3月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同时还约定了付款方式、违约责任以及各方详细的合同权利义务。合同附件一约定，买受人直接向出卖人支付房款，具体为：2016年6月21日前支付人民币50万元；2016年11月30日前支付人民币130万元；剩余购房款200万元整于产权过户当日一次性支付出卖人。
涉案房屋登记权利人为邹某1、邹某2，为按份共有。邹某在合同“委托代理人”处签字，后注明（需附授权委托书原件）；合同附件一注明“出卖人应于首笔房款前提供共有人同意出售证明……经过公证的授权委托书等必要证明……”，但合同未附相关授权委托书。合同签订后，王某于同日向邹某支付购房定金50万元，于2016年11月29日向邹某支付130万元。后邹某将该两笔款项退回。双方遂发生争议，经多次沟通、协商，无果。
王某起诉至法院，请求：1、判令邹某1、邹某2、邹某继续履行于2016年6月21日与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2、判令邹某1、邹某2、邹某将房屋交付给我，配合我办理前述房屋权属转移登记手续，将房屋过户至我名下。

【法院判决】
一审：1、邹某1、邹某2继续履行与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将202房屋交付王某，并配合王某办理上述房屋的权属转移登记手续（同时，王某给付邹某1、邹某2房屋价款三百八十万元）。2、驳回王某的其它诉讼请求。
二审（改判）：1、撤销一审民事判决；2、驳回王某的诉讼请求。

【案件评析】
一、卖方出售诉争房屋的行为是处分自己财产的行为还是无权代理行为？

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案诉争房屋登记在邹某1、邹某2名下，王某提起本案诉讼要求继续履行合同的理由即为签订房屋买卖合同时邹某声称诉争房屋实际由其出资购买，只是登记在其哥姐名下，王某相信邹某有权出售诉争房屋。王某的该主张系建立在邹某与邹某1、邹某2之间存在借名买房合同关系之上，但邹某与邹某1、邹某2对于借名买房一事均不予认可，王某亦无法提供证据证明诉争房屋由邹某出资，故对其主张的邹某系诉争房屋实际所有权人进而有权出售诉争房屋的主张不能成立。此外，本案诉争房屋买卖合同中的出卖人为邹某1、邹某2，邹某在合同中的地位仅为委托代理人，亦可说明双方在订立合同时对于各自的合同地位是明知的，明显与王某的主张不相符。邹某在出售诉争房屋时，没有出具房屋所有权人邹某1和邹某2的授权委托书，在此情况下以邹某1和邹某2代理人的身份与王某签订诉争房屋买卖合同，属于无权代理行为。

二、法院为何终审认定卖方无权代理的行为不构成表见代理？

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故无权代理人所为的代理行为对被代理人发生效力有两种情形：一是被代理人对无权代理人的行为予以追认；二是构成表见代理。从客观方面来说，关于邹某是否具有有权代理的客观表象问题，不可否认的是，本案房屋买卖合同签订过程中，邹某具备了一定的有权代理的客观表象，但是这种表象并非毫无瑕疵。第一、本案中仅有中介证人证言证明邹某在签订合同时出示了诉争房屋的所有权证书、购房发票、契税证明以及邹某1、邹某2的身份证等证据原件，且留存有照片，但王某在二审中未能对此提供证据予以证明，证人证言在该关键问题上仅为孤证。第二、诉争房屋虽由邹某实际占有使用，且与隔壁的201室打通，但201室并非邹某单独所有，邹某没有单独处分201室的权利，两套房屋的处分均需获得权利人的相应授权，故不能仅以两套房屋在物理上的关联关系来作为认定邹某具有代理权的客观表象。从主观方面来说，在相对方有过错的情况下，不论该种过错是故意还是过失，均无表见代理适用的余地。结合本案的案情，买受人王某在订立合同时的行为难以构成善意无过失，具体包括以下几点：第一、邹某代邹某1和邹某2签订房屋买卖合同时，王某及中介公司均明知诉争房屋登记在邹某1和邹某2名下，且双方签订的买卖合同明确约定了需要出具书面授权委托书，但在签订房屋买卖合同时，邹某未能出具授权委托书，故对于邹某当时没有代理权的情形，王某及中介公司均是知情的，并非属于“不知情”的情形。也就是说，王某一方当时是明知邹某不具有代理权的。第二、王某在二审中认可其在签订房屋买卖合同过程中并未见过邹某1和邹某2，在邹某未出具授权委托书的情况下，亦未与邹某1和邹某2进行联系确认授权的真实性，也没有要求中介公司对此进行确认。第三、王某在本案中多次陈述其相信邹某为诉争房屋的实际购买人，如果其理由成立，在诉争房屋的名义权利人与实际权利人可能存在不一致的情况下，作为买受人的王某的注意义务应当加重而并非是轻信。购买房屋系家庭的重大财产处分行为，理应格外重视，但王某在订立合同时并未尽到审慎的注意义务，在主观上不构成善意且无过失这一表见代理的构成要件，结合上述两点分析，邹某的行为不构成表见代理。因此，邹某的无权代理行为既没有得到被代理人的追认，也不构成表见代理，故该行为对邹某1、邹某2不发生效力。王某要求邹某1、邹某2继续履行诉争合同、交付诉争房屋并配合办理诉争房屋的权属转移登记手续无法律依据，法院不予支持，是完全正确的。

【涨“姿势”】
表见代理与无权代理二者的关系及表见代理制度的背景
表见代理是指无权代理人在其表现出足以使得缔约相对人相信其有代理权的外观下所为之代理。表见代理本质上仍是无权代理，但由于缔约相对人有理由相信行为人有代理权，该合同直接约束被代理人。依据《合同法》第49条的规定，表见代理的构成须符合以下要件：一是行为人没有代理权；二是签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是相对人主观上须为善意且无过失；四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件。上述构成包括客观和主观两个方面的要件内容。首先客观上行为人具有有权代理的客观表象形式要素，这些客观要素使得相对人“有理由”相信行为人有代理权；其次从主观上相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权，即相对人在合同缔结与履行过程中已经尽到合理注意义务后，能够依据上述客观要素得出行为人有代理权的判断。相对人对于表见代理的构成承担举证责任。
依无权代理的处理原则，其行为后果应由无权代理的行为人和第三人共同承担。但是表见代理的起因与授权有关系，其“没有代理权”“超越代理权”或“代理权终止后”的前提都是有一定的授权，曾有授权或有使第三人相信有授权的情形，此时，授权人对表见代理行为的发生具有不可推卸的责任。在这种情况下，完全由善意第三人承担行为的后果是不符合民法的公平、诚实信用原则，更不利于当事人在市场活动中的交易安全。设定表见代理制度，对特定情况下的无权代理行为予以肯定，其目的便在于从立法上对民事主体已经取得利益的民事行为予以法律保护，不使其归于无效，使各方当事人所实施的民事行为所产生的结果处于一种稳定的状态，切实维护双方已取得的新利益，维护代理制度的信用。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国物权法》
第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。