供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-103）


【关键词】
违约行为  解除合同  房屋差价损失  拒绝履约  学区房  实际损失  居间服务费  限购政策  违约金  损失赔偿

【要点提示】
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务。（本案）合同履行过程中，卖方因为换房计划落空而拒绝出售房屋行为，系根本违约，需承担违约责任。买方因对方违约主张受到的损失主要为另购其他新房的房屋差价损失而非自己已卖旧房的房屋升值损失，即使对方明确表示不再履约，只要双方事后未能合意解除合同或权利人未行使解除权，则房屋差价损失的计算时点应为买方提起诉讼解除合同的时间，其具体赔偿数额一般根据双方合意，以“链家”官网上公布的成交价为基础，以诉争房屋所在小区及邻近小区的房屋单价变动情况及幅度为参考综合考虑上涨幅度。另外，我国法律规定的违约金的主要功能为弥补实际损失，除违约金外，只要不超过实际损失，亦可同时主张损失赔偿。

    【当事人信息】
原告：田某（出卖人、上诉人）   
被告一：韩某（买受人、被上诉人）
被告二：黄某（买受人、被上诉人）

【案情简介】
韩某、黄某系夫妻关系。2016年7月12日，田某（出卖人，甲方）与韩某、黄某（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定由乙方购买308号房屋（以下简称308号房屋，房屋为南北户型、中层房屋，系“满五唯一”的双学区房），该房屋建筑面积32.3平方米，总价款为276万元；乙方于2016年7月12日向甲方支付定金5万元；甲方应于2016年10月20日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续；甲乙双方应于网签后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；乙方应于2016年9月30日前将第一笔购房款48万元自行支付给甲方，乙方应于过户当日将第二笔购房款49万元自行支付给甲方；双方应于预约时间办理所有权转移登记手续；双方应于2017年1月10日前自行办理物业交割手续；甲方拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任；甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力。
同日，田某（甲方）与韩某、黄某（乙方）及某中介公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就308号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，居间服务费为4.14万元，乙方承担，如因甲方及/或乙方原因导致房屋买卖交易不能履行或无法完成的，已收取的居间服务费不予退还，如支付费用方为守约方，违约方应向费用支付方进行赔偿，且费用支付方有权向违约方追偿全部已付居间服务费。
签约后，黄某、韩某共向田某支付定金3万元，另因先行支付的意向金转作定金，黄某、韩某完成了定金支付义务。2016年7月26日，韩某向某中介公司支付居间服务费4.14万元。
2016年9月12日，田某与黄某、韩某就308号房屋的交易进行了网签。
2016年9月30日，田某（甲方）与黄某、韩某（乙方）签订补充协议，约定“乙方同意甲方在2016年10月30日前向公积金还款中心办理提前还款的申请手续。”同日，田某收取了黄某、韩某交纳的第一笔购房款48万元。
另，田某曾于2016年3月25日与案外人王某1签订合同，约定由田某购买1404号房屋， 2016年9月18日，王某1在商谈中提出要将房屋价格提高至350万元，而田某未予同意并将其诉至法院，要求解除双方合同，并要求王某1返还款项、承担违约责任。最终胜诉获得违约金五十八万一千元赔偿款。
黄某、韩某2016年10月20日向田某寄出《催告履行合同通知书》请求配合评估公司对房屋进行评估及告知贷款银行办理贷款所需手续。田某于次日收到了该通知书，但未予反馈，直至2016年10月23日告知经纪人不再履约。黄某、韩某已于10月24日自经纪人处得知田某不愿继续售房，双方沟通无果，2017年1月23日，买方将卖方诉至法院。
韩某、黄某向法院起诉请求：1、判令解除双方2016年7月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令田某返还购房定金5万元和第一笔购房款48万元；3、判令田某支付违约金55.2万元；4、判令田某赔偿违约损失，即重新购房的房屋差价80万元；5、判令田某赔付居间服务费4.14万元；6、诉讼费由田某承担。
田某一审后不服，上诉请求：撤销一审判决,依法发回重审或改判驳回黄某、韩某的一审诉讼请求。

【法院判决】
一审：1. 解除田某与韩某、黄某于二〇一六年七月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2. 田某于本判决生效后七日内向黄某、韩某支付房屋差价损失八十万元；3. 田某于本判决生效后七日内向黄某、韩某赔偿居间服务费四万一千四百元；4. 驳回黄某、韩某的其他诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】
一、连环交易中卖方可否以换房计划落空（合同目的无法实现）拒绝出售房屋？如何评价这种行为？
依法成立的合同受法律保护。本案买卖双方签订的房屋买卖合同及其补充协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此履行相应义务。买受人黄某、韩某依约履行了付款义务，而出卖人田某因换房计划落空拒绝出售308号房屋，已违反了合同约定，构成根本违约，应承担相应的违约责任。

二、卖方拒不履行房屋买卖合同，给买方造成损失，应承担什么责任？应如何确定损失赔偿额？
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
本案：（1）关于买方主张未能购得308号房屋，造成其没有学区房，孩子上学出现问题损失，法院认为，田某的违约行为推迟了黄某、韩某购得学区房的时间，确给二人子女的就学带来不利影响，对此，法院将在判定田某的违约责任时予以酌情考虑。
（2）关于买方主张其为购买308号房屋于2016年6月5日以80万元出售了二人名下位于昌平区沙河的房屋，该房屋至2016年12月已涨至180万元，其二人损失100万元。法院认为，该出售房屋行为系在达成购买308号房屋的购房意向之前，相应差价与田某的违约行为没有直接因果关系，不予赔偿。
（3）关于买方主张赔偿由于2016年9月30日出台新的限购政策后，其另行购房需支付138万元的首付，贷款利率也从基准利率的85折变更为现在的1.1倍，而需多出贷款利息45.8万元问题，法院认为，该损失并非田某缔约时可预见或应预见的，不予赔偿。
（4）关于买方主张赔偿其为了筹集购买308号房屋的第二笔购房款，于2016年9月23日抵押了二人名下位于大兴区的房产，产生手续费6500元问题，法院查实，该抵押贷款利息未实际发生，不予赔偿。
（5）关于黄某、韩某主张上述损失已经超过双方约定的违约金金额，请求田某支付违约金后，还需另行赔偿其另行购房的差价损失80万元问题，法院认为，因买方未能购得诉争房屋，其若再次购买同地段同户型房屋所要支付的房屋差价属于其必然的也是实际的直接损失；相应的，因卖方未出卖诉争房屋，其若再次出卖将获得的较本案双方约定价格更高的利益，该利益显然不应让违约方获得。故黄某、韩某有权主张的因违约所造成的损失主要是另行购房的房屋差价损失。
有关房屋差价损失的计算时点问题， 2016年10月30日，田某明确拒绝履约后并未与黄某、韩某达成解除合同的协议，黄某、韩某亦未行使解除权，则此时黄某、韩某有权请求继续履约，并无另行购房之必要。黄某、韩某在2017年1月份作出解除合同的决定后随即提起本诉，未见恶意拖延、扩大损失，故对田某所称黄某、韩某未尽减损义务的抗辩，法院不予支持。则房屋差价损失的计算时点应为黄某、韩某提起诉讼的时间，即2017年1月23日。
至于房屋差价的具体数额问题，法院根据双方合意，以“链家”官网上公布的成交价为基础，以308号房屋所在小区及邻近小区的房屋单价变动情况及幅度为参考，确认与308号房屋相似的房屋在2016年7月至2017年1月期间房屋单价看涨，涨幅约在30%。则黄某、韩某遭受的差价损失80万元与其主张相当，法院予以支持。
（6）有关居间费用赔偿问题，双方合同已有明确约定，法院予以支持。
（7）关于返还定金及购房款问题，田某已在本次诉讼期间完成上述款项的返还，则对该诉请不再支持。
（8）关于买方诉请对方支付违约金55.2万元问题，由于本案黄某、韩某按实际损失请求赔偿后，无权另行主张违约金，故对其要求田某支付违约金的诉请，法院不予支持。

三、买方可否同时主张损失赔偿与违约金？
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据上述规定，违约金的数额并非不可变更的，若当事人约定的违约金数额低于或过分高于实际损失，法院有权依据当事人的请求以实际损失为基础予以调整。因此，我国法律规定的违约金的主要功能为弥补实际损失，同时兼具惩罚违约行为之功能。而依据合同法第一百一十三条的规定，守约方有权就其实际损请求违约方予以赔偿。上述两条款均系对守约方实际损失的救济，法律亦未禁止两个条款同时适用，故只要未超过实际损失，被上诉人同时主张违约金及损失赔偿并不违反法律规定。本案黄某、韩某按实际损失请求赔偿后，无权另行主张违约金，故对其要求田某支付违约金的诉请，法院不予支持。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
    第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。