供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-104）


【关键词】
国五条 3.23新政 网签新政 根本违约 违约金 公积金贷款 商业贷款 个税增加 解除合同

【要点提示】
本文中案件的争议焦点是买受人是否存在逾期付款的违约情节。《补充协议》对买受人支付首付款的最迟日期有明确约定，买受人有义务在该日期前足额付款。买受人称其与出卖人就付款时间达成新的约定，并有某房地产经纪公司员工证明。但《房屋买卖合同》约定买卖双方变更或补充合同的内容的，需要签订书面补充协议。且根据该员工的证言，三方于2013年4月4日协商付款事宜，但此时买受人已经逾期付款、构成违约。而且就当天协商的内容，买卖双方未签署书面协议，出卖人接受买受人40万元房款的行为，不能视为其放弃向买受人主张违约责任。加之买受人至今未全额支付合同约定的首付款金额，因此出卖人提出的买受人逾期付款、构成违约的主张，法院予以采纳。

【当事人信息】
原告：聂某（买受人、反诉被告）
被告：柳某、闫某（出卖人、反诉原告）
第三人：某房地产经纪公司（以下简称某公司）

【案情简介】
2013年2月2日，经某公司居间服务，聂某与柳某签订《房屋买卖合同》。双方约定，柳某将涉案房屋出售给聂某，房屋成交价格为100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价153万元；聂某向公基金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额80万元，聂某因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意聂某继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由聂某自行承担。
同日，柳某与聂某还签订了《补充协议》，约定：首付款173万元应于2013年3月31日之前支付；本交易涉及的税费全部由聂某承担；如聂某出现逾期履行补充协议约定的付款义务超过15日的，聂某构成根本违约，柳某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，聂某应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款20%向柳某支付违约金，聂某已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
2013年2月3日，聂某给付柳某房款95万元。2013年4月12日，聂某给付闫某房款40万元。审理中，柳某及闫某认可已收到聂某房款140万元。
因聂某未支付剩余房款，《房屋买卖合同》未能履行。2013年5月22日，闫某委托律师向聂某及某公司发出《律师函》，要求解除合同并支付房屋总价款20%的违约金。
聂某诉至法院，请求：1、解除《北京市存量房屋买卖合同》；2、柳某、闫某返还房款140万元。
柳某、闫某提起反诉，请求：1、解除双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、聂某承担违约金50.6万元。

【法院判决】
1、解除聂某与柳某、闫某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
2、聂某于本判决生效后七日内给付柳某、闫某违约金十万元；
3、柳某、闫某于本判决生效后七日内返还聂某房款一百三十万元；
4、驳回聂某的其他诉讼请求；
5、驳回柳某、闫某的其他讼请求。

【案件解析】
一、法院为何认定，买受人逾期未支付剩余房款构成违约？
聂某与柳某、闫某签订的《补充协议》中对支付首付款的最迟日期有明确约定，聂某有义务在该日期前足额付款。聂某称其与柳某就付款时间达成新的约定，并有某公司员工证明。但《房屋买卖合同》约定买卖双方变更或补充合同的内容的，需要签订书面补充协议。且根据该员工的证言，三方于2013年4月4日协商付款事宜，但此时聂某已经逾期付款、构成违约。另就新政实施是否导致聂某不能贷款，《房屋买卖合同》约定如未能办理公积金贷款，聂某应继续申请商业贷款；而聂某未提供证据证明其不具备申请商业贷款的条件；因此，聂某以新政实施导致其不能贷款为由要求解除合同，没有依据，法院不予采纳。综上，聂某逾期未支付房款构成违约，需要承担违约责任。

二、本案中因政策导致增加20%个税，买卖双方谁应该买单？
4月1日国五条出台，因涉案房屋购买未满5年，不是唯一住房，所以要交纳20%的个税，双方对税费承担的问题未能达成一致，柳某表示不愿意承担增加的个税，聂某则主张，其最多承担5万元。对于增加的个税，首先，在双方签订的补充协议中已经明确约定，本交易涉及的税费全部由聂某承担，其次，双方约定的支付首付款的最后履行期日是3月31日，由于聂某迟迟未按约支付首付款，并且签约至新政出台有2个月之久，但聂某拖延不办理网签手续，导致未能在新政出台前进行网签而增加了20%的个税。故此，对于增加的个税应当由聂某承担。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。　
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。