供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-096）


【关键词】
公积金贷款 首付款  迟延付款违约金 认房又认贷  房屋买卖合同解除  新增税费负担


【要点提示】
北京市严格执行的“认房又认贷”政策，除了买受人名下房产出售后再次申请贷款被认定为二套房外，买受人若曾使用贷款在外地购买过房产，即使是首次在北京买房，仍将被认定为二套房。本文案例中，买受人在签订合同后，支付了部分首付款，因个人原因未能成功申请到公积金贷款，致其没有如约支付剩余首付款，双方合同无法继续履行。后经与出卖人多次协商未果，买受人向法院请求确认解除合同并要求出卖人返还已支付的首付款，法院判处扣除违约金后返还剩余首付款。

【当事人信息】
原告：周某（买受人、反诉被告）
被告：李某1、李某2、李某3（出卖人、反诉原告）

【案情简介】
2013年3月8日，周某与李某1、李某2、李某3就位于北京市朝阳区利泽西园的诉争房屋签订《存量房屋买卖合同》，约定：成交价格236万，周某向公积金管理中心申办抵押贷款，因其自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意周某继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由周某自行负担；周某未按约定时间付款逾期超过十日后，李某1、李某2、李某3有权解除合同；合同解除，周某应于通知送达之日起三日内按累计逾期应付款的20%向李某1、李某2、李某3支付违约金；合同签订当日，周某向李某1、李某2、李某3支付定金2万元。2013年3月13日，支付部分首付款28万元。
2013年3月15日，周某、李某1、李某2、李某3及见证方北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订《补充协议》，约定若周某、李某1、李某2、李某3有一方违约，则双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金；各期房款支付时间为：2013年3月8日支付定金2万元；2013年3月13日支付首付款28万元；2013年3月27日支付首付款20万元；2013年3月31日前支付剩余首付款106万元；剩余尾款80万元，由周某公积金贷款银行直接支付到李某1、李某2、李某3所指定银行账户。
2013年3月27日至5月24日期间，周某告知李某2称公积金贷款开始执行“认房又认贷”政策，其不具备申请资格，希望解除合同并退款，李某2表示应当先处理赔偿事宜，并多次要求周某按照合同约定的时间付款。由于周某迟迟未支付剩余购房款，2013年5月7日李某1、李某2、李某3通过书面形式通知周某解除《存量房屋买卖合同》，并要求周某按照该合同的约定支付违约金。双方为此多次沟通、协商无果。
周某诉至法院，请求：1、确认与李某1、李某2、李某3之间订立的房屋买卖合同关系于2013年5月8日解除；2、李某1、李某2、李某3返还已付款30万元，并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，支付自2013年5月9日至判决给付之日止的逾期还款利息。
李某1、李某2、李某3提起反诉，要求：1、确认与周某之间订立的房屋买卖合同关系于2013年5月8日解除；2、周某支付违约金47.2万元。

【法院判决】
1、周某与李某1、李某2、李某3订立的房屋买卖合同关系于2013年5月8日解除。
2、李某1、李某2、李某3返还周某已付款6.4万（注：即扣除了房屋成交价10%的违约金）。
3、驳回周某其他诉讼请求。
4、驳回李某1、李某2、李某3其他反诉请求。

【案件评析】
一、法院为何不认可买受人主张的房屋买卖合同解除原因，即国家政策变化导致其不再具备贷款资格？
首先，法院向住房公积金管理中心调查取证的结果显示，北京市2013年3月25日前后没有出台新的规定，一直执行调查借款申请人家庭住房登记记录和个人住房贷款记录的有关政策，只是重申要求严格执行。其次，即便合同履行过程中公积金贷款政策发生了变化，影响到周某的贷款资格或贷款数额，但在其与李某1、李某2、李某3签订的《存量房屋买卖合同》中也已就此作出了明确的约定，周应当继续申请其他银行贷款直至批准，这一点并不足以导致合同解除。故此，本案中公积金贷款政策对于双方合同的履行不存在影响，周某的主张不成立。
二、法院为何认定买受人存在违约行为并判决其支付总价款10%的违约金？
如前所述，本案中公积金贷款政策并未影响到双方合同的履行，按照周某与李某1、李某2、李某3签订的补充协议中关于付款时间的约定，周某在支付首付款30万元后，还应当如期支付剩余房款，但是周某在无正当理由的情况下未按时支付。《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以，周某中止付款缺乏合法合理的事由，且已构成违约应承担违约责任。关于违约金的数额，虽然双方签订的买卖合同约定为20%，但是后期订立的补充协议约定为合同金额的10%，由于补充协议签订在后，违约金的数额应当按照该补充协议中约定的计算。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条  当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。