供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-117）


【关键词】
房屋买卖  无权处分  夫妻共同财产  合同无效  违约责任  合同解除

【要点提示】
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”涉案房屋买卖合同解除，是出卖人的根本违约行为所致，出卖人应承担合同解除后的违约责任。

【当事人信息】
原告：龙某（买受人、乙方、被上诉人）
被告：周某（出卖人、甲方、上诉人）
被告：吴某（出卖人、甲方、与周末系夫妻、被上诉人）
第三人：某不动产经纪公司（简称某公司、居间方）

【案情简介】
2013年11月24日，龙某经某公司居间购买涉案房屋，与周某、吴某签订《房屋买卖居间合同》，约定：一、房屋总价款63.5万元；二、支付方式：合同签订当日乙方支付甲方定金1万元；过户当日乙方将房屋首付款12.5万元交于甲方；剩余50万元办理贷款；三、甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确认的房价10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。因吴某未到现场，合同签名处由周某代签吴某名字。
合同签订当日，龙某交付定金1万元。2013年12月10日，周某以丈夫吴某不同意出售为由，要求解除合同；吴某以未在《房屋买卖居间合同》上签字为由，对该合同不予认可，主张该合同无效，主张相应的违约条款无效。因周某、吴某不予配合导致合同无法继续履行，2014年6月5日，龙某第一次起诉至法院，请求：一、继续履行合同；二、支付延迟履行违约金6.35万，后于2014年11月18日撤回该起诉并获法院准许；2015年1月13日，龙某再次向法院起诉，请求：一、解除《房屋买卖居间合同》；二、周某、吴某支付违约金6.35万元，返还定金1万元，合计7.35万元。

【法院判决】
一、解除龙某与周某、某公司签订的《房屋买卖居间合同》；
二、周某向龙某返还定金1万元、支付违约金6.35万元。

【案件解析】
一、出卖人能否以签订《房屋买卖居间合同》并未征得共有人（配偶）同意为由主张合同无效？
首先，出卖人周某为完全民事行为能力人，龙某与周某签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，该合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，不属于法律规定合同无效的情形。
其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
故，周某、吴某以未征得共有人吴某为由主张房屋买卖合同无效的理由于法无据、不能成立，涉案《房屋买卖居间合同》合法有效。
二、涉案《房屋买卖居间合同》为何被判解除？出卖人应承担什么责任？
涉案房屋为周某、吴某夫妻共同财产，周某未经配偶吴某同意代其在房屋买卖居间合同上签字构成无权处分，嗣后吴某不同意出售涉案房屋，根据法律规定，合同虽有效，但履行不能。鉴于涉案各方均表示不再继续履行合同，故法院判决该房屋买卖居间合同解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案房屋买卖居间合同并未对房屋交付、房款支付时间等做详细约定，买受人龙某不存在怠于履行合同义务的情形。涉案房屋买卖合同解除，是出卖人周某的根本违约行为所致，出卖人周某应承担合同解除后的违约责任。
三、出卖人以一审释明不到位为由在二审中要求对于违约金数额过高进行调整,法院为何不支持？
本案一审审理中，出卖人周某、吴某坚定地认为涉案房屋买卖合同的签订因未征得共有人吴某同意而应当无效，对于法院释明的如果法院认为违约条款有效并予以适用是否需要对违约金进行调整问题，认为无适用前提而不需要。判决后，出卖人周某、吴某认为合同约定的违约金数额过高，一审法院虽对违约金数额是否需要调整进行释明，但没有明确周某将承担违约责任，释明不到位，请求二审法院调整违约金数额。对此，二审法院认为：违约金约定数额是否过高，应否调整不是法院释明的范畴 ，应由当事人主动提出，法院予以审查；一审法院为各方当事人的利益，主动征询关于违约金数额约定是否过高的意见，当事人均表示该违约金数额无需调整，法院就此进行判决并无不当。现出卖人以一审释明不到位为由在二审中要求对于违约金数额过高进行调整，该意见无法被采信。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）
第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。