供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-107）


【关键词】
夫妻共有房屋   夫妻共同债务  解除合同  抵押  购房款  违约赔偿  房屋差价损失  连带返还  分居  离婚诉讼  无权处分 

【要点提示】
夫妻一方擅自将属于夫妻共同财产的房屋无权处分第三人，最终因另一方不同意过户致使合同因履行不能而解除的，就另一方是否应该共同承担返还相应购房款及赔偿违约损害责任问题，法院认为:购房款系涉案房屋的对价，亦应为夫妻共同财产，售房款的使用情况并不改变售房款的共有性质，故不应以款项用途为标准对夫妻双方对外负有的返还义务进行区分。另外，签订房屋买卖合同系夫妻一方擅自处分夫妻共同财产的个人行为，因合同不能履行而产生的相应违约责任之债务，为其个人债务，其未能如约交付房屋的阻却事由是另一方正当的诉讼行为所致，该行为非违约行为，不应因其合法救济行为而承担不利法律后果，否则有违诉讼的公平原则。

【当事人信息】
原告：闫某（买受人、被上诉人）   
被告：池某（出卖人、被上诉人）
第三人：张某（池某原配偶、上诉人）

【案情简介】
张某与池某是夫妻关系，双方经人介绍于2003年相识，2005年1月26日登记结婚。婚后因双方感情不合，张某于2012年2月份开始与池某分居，2012年8月诉至法院要求与池某离婚，法院判决驳回了其诉讼请求，2013年10月8日张某再次起诉离婚，法院于2013年12月4日判决张某与池某离婚，但并未对二人债权债务及涉诉房屋进行处理，至本案判决未发生法律效力。
涉诉房屋为张某与池某夫妻共同财产，现登记在池某名下。2012年5月25日池某在张某不知情的情况下与闫某签订买卖协议，将涉诉房屋卖与闫某，合同约定房屋价款为75万元，如甲方（池某）不将房屋卖与乙方（闫某），则池某应当支付闫某房屋价款的20%作为违约金，闫某承担0.75万元的中介服务费。池某认可已经收取闫某房款75万元，付款方式为：2012年5月25日付202900元现金，10月12日支付1万元现金，10月15日替池某还贷款537078元。闫某付清房款后已经入住该房屋。2012年10月29日，闫某与池某对该房屋办理抵押手续，抵押权人为闫某，抵押债权数额为75万元。张某发现房屋被卖后，到建委就涉诉房屋申请异议登记，后在诉讼前就涉诉房屋做了诉前保全。2012年12月7日，张某起诉要求确认闫某与池某之间的房屋买卖合同无效。后因闫某就涉诉房屋另行提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求池某履行房屋过户手续。经法院释明后，张某撤回确认合同无效之诉，并于2013年2月26日申请以第三人身份参加房屋买卖合同纠纷诉讼。法院于2013年6月作出判决，认定池某与闫某就涉诉房屋签订的买卖协议有效，但判令闫某腾退房屋。闫某不服判决后提起上诉，后又撤诉。现闫某持诉讼请求诉至法院，并对涉诉房屋进行财产保全。庭审中，池某明确认可闫某主张的违约金15万元、利息损失5.7万元、房屋差价损失60万元、中介费0.75万元。张某不认可闫某的诉讼请求。
另，2011年10月池某和张某以涉诉房屋为抵押共同向银行申请消费贷款50万元，属循环消费贷款。庭审中，张某称2012年1月4日还了40万贷款，还下欠贷款9.5万元，但仅向法庭提交提前还款审批表，并未提交还款凭证。2012年10月15日，闫某分十次向该账户转账共计537078元。
闫某认为，池某已经构成根本违约，购房目的无法达成，因此诉至法院要求：1、判令解除我与池某签订的《北京房屋买卖居间合同》；2、池某向我返还购房款75万元，3、判令池某支付我违约金15万元；4、判令池某赔偿我至75万元购房款全部返还之日的利息损失（暂请求一年的利息损失5.7万元；5、判令池某赔偿我房屋差价损失60万元；6、判令池某赔偿我房屋居间费用0.75万元；7、池某承担本案全部诉讼费；8、张某与池某共同承担责任。

【法院判决】
一审：1. 解除池某与闫某于二○一二年五月二十五日签订的《北京房屋买卖居间合同》；2. 池某向闫某返还购房款七十五万元，支付违约金十五万元，赔偿购房款利息损失五万七千元、房屋差价损失六十万元、中介居间费用七千五百元，以上共计一百五十六万四千五百元；3. 第三人张某对上述第二项池某所负购房款七十五万元中的五十三万七千零七十八元负连带给付义务；4. 驳回闫某的其他诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】
一、对于夫妻一方无权处分房屋致使合同解除后，就另一方是否应该就返还购房款承担连带责任问题，两审法院有何不同认定？
一审法院认为，应在兼顾婚姻家庭成员及债权人利益的情况下做认定。首先，2011年10月池某和张某以涉诉房屋为抵押共同向银行申请的消费贷款，属循环消费贷款。该贷款发生于夫妻关系存续期间，且双方有共同的举债意思，故双方应当就贷款期间循环产生的债务对外承担连带责任。2012年10月15日，闫某分十次向该账户转账共计537078元，该款项虽为购房款，且产生于池某与张某分居期间，但该款项确用于偿还银行贷款，并解除了涉诉房屋的抵押，池某与张某均为该款项的受益者。故一审法院依据婚姻法相关司法解释的规定认定张某应当对该款项承担连带责任。对张某称2012年1月4日还了40万贷款，剩余贷款仅9.5万元，对其他贷款并不知情一节，一审法院认为该情况仅对池某与张某夫妻财产分割产生影响，并不影响闫某作为债权人向二人主张权利。其次，池某在与张某分居及离婚诉讼期间擅自处分夫妻共有房屋，所得房款除部分支付贷款外，其余未能证明用于家庭共同生活，依据婚姻法有关规定，该部分不应当认定为夫妻共同债务。
二审法院认为，本案中因涉案房屋为夫妻共同财产，池某系在与张某夫妻关系存续期间签订买卖合同，在合同发生效力后，池某收取的75万元购房款系涉案房屋的对价，应为夫妻共同财产。现买卖合同解除，尚未履行的合同义务归于消灭，池某与张某对于涉案房屋的权利恢复到原有状态，对于已经履行的部分应当恢复原状，故闫某有权主张返还已经支付的75万元房款，张某及池某作为涉案房屋及售房款的共有权人，对闫某负有连带返还义务。闫某接受池某的指示，将部分房款转入池某的贷款账户的行为系其支付房款的一种方式，本质为池某对于售房款用途的支配。池某对于售房款的使用情况并不改变售房款的共有性质，故不应以款项用途为标准对张某与池某对外负有的返还义务进行区分。二审法院认为一审法院对此认定有误，故予以纠正。售房款项实际用途以及张某关于其对与池某分居后发生的债务不知情的抗辩意见仅影响夫妻之间债权债务的分割，不能对抗闫某的权利。故对张某所持其仅对9.5万元贷款承担连带责任的上诉请求，二审法院不予支持。张某可就夫妻债务分担问题另行主张。
二、对于因房屋买卖合同无权处分而解除后的违约损害赔偿问题，两审法院认为不应由非无权处分夫妻一方承担的理由有何不同？
一审法院认为，除购房款外，闫某其他诉讼请求均为违约损害赔偿的性质，而池某未能如约交付房屋的阻却事由是张某正当的诉讼所导致，如张某因此与池某共负违约之责，则势必产生当事人因为合法救济承担不利法律后果的情况，有违诉讼的公平原则；另外，庭审中，池某对闫某主张的违约金15万元、利息损失5.7万元、房屋差价损失60万元、中介费0.75万元不持异议，属于自认行为，其效力不及于张某。
二审法院则认为，根据婚姻法之相关规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。现池某与闫某签订房屋买卖合同系池某擅自处分夫妻共同财产的个人行为，该行为违反了法律规定。买卖合同无法继续履行系由于池某违反法律规定，以及张某保护自身权利的正当行为所致，张某对于买卖合同的签订不知情，对于违约责任的产生亦不存在过错。故因合同不能履行而产生的其他违约责任之债务，为池某的个人债务，由池某个人负责清偿。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）
第十七条　婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
　　(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
　　(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。