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房屋过户登记、抵押登记的合法性审查与判决方

时间:2020-09-22 16:29  来源:行政审判 

 

一、裁判精要

行政登记机关在办理房屋过户登记以及抵押登记时,负有的仅是形式审查义务。申请登记人伪造证件进行登记,并不意味着行政登记机关的行为必然违法和应当被撤销。当行政登记行为应当被撤销,但撤销登记行为将损害善意第三人抵押权及物权公示效力时,人民法院应当判决确认行政登记行为违法,而不应当判决撤销。

 

二、编者注解

行政登记行为(或称行政确认)虽不具有行政处罚、行政强制、行政许可等明显的行政行为特征,但其依旧属于典型的有名行政行为之一。司法机关对其进审查同样是基于程序合法性和实体合法性两个方面进行审查,并根据重大程序违法和有无事实根据作为违法判决、撤销判决以及无效判决等。

三、实证案例

中华人民共和国最高人民法院

行 政 判 决 书

(2017)最高法行再95号

再审申请人(一审原告、二审被上诉人)黄玉卿,女,1956年11月26日出生,汉族,住广东省佛山市顺德区。

再审申请人(一审原告、二审被上诉人)黄健信,男,1986年7月7日出生,汉族,住广东省佛山市顺德区。

两再审申请人共同委托代理人曾志刚,广东巨能律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)佛山市顺德区人民政府。住所地:广东省佛山市顺德区德民路*号。

法定代表人彭聪恩,区长。

委托代理人李土源,该府工作人员。

委托代理人张银安,佛山市顺德区国土城建和水利局工作人员。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)佛山市顺德区国土城建和水利局。住所地:广东省佛山市顺德区大良街道德民路区行政服务中心*座。

法定代表人霍兆华,局长。

行政机关负责人关剑峰,副局长。

委托代理人张银安、陈晓涛,该局工作人员。

被申请人(一审第三人、二审被上诉人)黄青彩,女,1979年8月22日出生,汉族,住广东省雷州市。

被申请人(一审第三人、二审上诉人)中国银行股份有限公司顺德分行。住所地:广东省佛山市顺德区大良街道凤山西路*号。

负责人张志奋。

委托代理人肖汉、甘卫东,该行员工。

 

再审申请人黄玉卿、黄健信因诉被申请人佛山市顺德区人民政府(以下简称顺德区政府)、佛山市顺德区国土城建和水利局(以下简称顺德区国土局)及第三人黄青彩、中国银行股份有限公司顺德分行(以下简称顺德分行)房屋行政登记一案,不服广东省高级人民法院于2016年11月24日作出的(2016)粤行终1129号行政判决,向本院申请再审。本院于2017年6月5日立案,并于2017年10月31日作出(2017)最高法行申4128号行政裁定,提审本案。2017年12月11日,本院编立提审案号,依法组成合议庭审理本案,并于2017年12月21日上午在本院第一巡回法庭第二法庭公开开庭审理本案。再审申请人黄玉卿、黄健信及共同委托代理人曾志刚,被申请人顺德区政府的委托代理人李土源、张银安,被申请人顺德区国土局的负责人关剑峰及委托代理人张银安、陈晓涛,被申请人顺德分行的委托代理人肖汉、甘卫东,均到庭参加诉讼。案件现已审理终结。
 

本院经审理认为,2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第十一条规定,“申请房屋登记,申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请,并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”根据上述规定,申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,房屋登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务,法律并无明确规定,但是房屋登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说,房屋登记机构在审查登记行为时,主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查,对于相关材料的实质真实性、合法有效性,登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。在实践中,确实存在由于申请人恶意提供虚假登记材料,欺骗登记机构进而获得房屋登记的情形。房屋登记机构如果在事后发现申请人提供虚假材料的,可以依照《房屋登记办法》第八十一条进行相应处理。
 

《房屋登记办法》第八十一条规定:“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。”首先,对于房屋登记过程中当事人提供虚假材料的,房屋登记机构事后发现的,也需要通过调查确认是否应当撤销房屋登记,这种撤销的过错和责任虽然不在房屋登记机构,但符合该条规定情形的,房屋登记机构仍然需要撤销房屋登记。其次,这里规定的是除了善意取得外,通过提供虚假材料获得房屋登记的,应予撤销。也就是说,如果存在善意取得的情形,则构成对撤销房屋登记的阻却事由。一般情况下,本条规定所说的善意取得是指房屋为第三人善意取得。那么,在本案中需要进一步讨论的问题则是,无处分权人处分他人房屋并办理了登记,真实的房产权利人主张撤销房屋登记,而第三人主张善意取得房屋抵押权时,能否构成对撤销房屋登记的阻却事由。

 

 

 

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