商住房限购政策实施后，不符合购房资质的买受人个人能否请求出卖人将房屋过户至以涉诉房屋为住所的注册公司名下？
分期付款商住房买卖遭遇国家新政，出卖人能否以买受人无购房资质诉请解除合同？
——刘某与杨某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

 
供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-035总第246）
 
【关键词】
  房屋买卖   分期付款  商住房买卖  商业、办公类项目管理  注册公司  购房资质  解除合同 
 
【要点提示】
买受人认为自己在诉争房屋注册了相应公司，其本人为该公司的法定代表人，并且诉争房屋属于商业办公性质，公司具有购买房屋的相应条件，在其个人因新政被限购后，应将涉案房屋过户到公司名下，法院判定因合同是买受人以个人名义签订，该意见不能成立。
 
    【当事人信息】
原告：杨某（出卖人、被上诉人）   
被告：刘某（买受人、上诉人）
   
【案情简介】
2016年10月19日，杨某作为出卖人与刘某作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：杨某将自己与丈夫姜某共有的某房屋一套出卖给刘某，价格650000元，以分期付款的方式支付，其中30万元进行房屋抵押贷款，贷款由刘某偿还，另外35万元分7年由刘某向杨某支付。房屋全款刘某还清之后，由杨某及其丈夫姜某配合办理过户手续。如果双方有一方违约向对方支付总还款的百分百作为违约金。合同签订后，双方以诉争房屋办理了抵押贷款，贷款后至今，由刘某按月偿还贷款。2016年12月15日，刘某以诉争房屋为住所，注册登记了北京某工程机械租赁有限公司。2017年1月中旬，杨某向刘某交付了房屋。但双方未就诉争房屋进行网上签约备案。
诉争房屋为商务办公用房。北京市住房和城乡建设委员会等部门2017年3月26日下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第五条规定：个人购买应当符合下列条件： 2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”
另，刘某自2016年12月至2017年8月以“正常工资薪金”品目连续缴纳个人所得税，每月15元。2016年8月24日，姜某、杨某与浦发银行北京分行签订《个人借款担保合同》，以诉争房屋为抵押，贷款30万元，贷款期限为10年。
杨某向法院起诉，请求：1.判令解除《存量房屋买卖合同》；2.判令刘某立即从涉诉房屋搬离并腾退给我。
 
【法院判决】
【一审】
一、解除《存量房屋买卖合同》；
二、刘某从诉争房屋搬离并腾退房屋给杨某。
【二审（反转？）】
一、？？？；
二、？？？。
 
【案件解析】
一、商住房限购政策实施后，不符合购房资质的买受人个人能否请求出卖人将房屋过户至以涉诉房屋为住所的注册公司名下？
涉案《存量房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，为有效合同。但本案中，刘某为非本市户籍居民，在审理中未能提交其在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的相关证据材料，故北京市住房和城乡建设委员会等部门2017年3月26日下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》以后刘某不具备在京购买房屋资格，无法办理所购房屋过户登记，故双方签订的合同目前不能履行。关于刘某认为自己在诉争房屋注册了相应公司，其本人为该公司的法定代表人，并且诉争房屋属于商业办公性质，公司具有购买房屋的相应条件的抗辩意见，法院认为，因合同是刘某以个人名义签订，故其该抗辩意见不能成立。
 
二、《存量房屋买卖合同》是否因新政限制，买受人无商住房购房资质、合同目的无法实现而应当解除？
【详见下文解析...】
 
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
   第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
    当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
   第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》
    五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：
1、名下在京无住房和商办类房产记录的。
2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。