供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-165）
 
【关键词】
 集资房  民事调解书  居住权  使用  房改  房产证  夫妻共同财产  宣告死亡  继承  遗产  
 
【要点提示】
儿子离婚后出走被宣告死亡，当时未办证后房改取得完全产权的集资房，究竟能否作为被继承人的遗产，法院认为，案涉集资房屋最初虽系被继承人父亲所分单位房，但在房改前其仅享有居住权，是婚后一直居住房中的被继承人及配偶依据房改政策缴纳房款才取得房屋80%产权，登记在配偶名下，故该房为夫妻共同财产；被继承人被宣告死亡后，继承人对其与妻子离婚调解书中关涉集资房的约定理解存有很大争议，结合双方就集资房“归被继承人使用，其一次性给付配偶集资款2000元”所作的单独分割约定，以及房改时其母代替儿子缴纳剩余房款及办证手续费，亲自办理及持有房屋所有权证等事实，综合考虑配偶在此期间的表态，最终认定集资房应归属被继承人所有，为其个人合法遗产。
 
    【当事人信息】
原告：张某甲（被继承人之母、被上诉人、再审被申请人）
被告：刘小某（被继承人之女、被上诉人、再审被申请人）
第三人：张某乙（被继承人之妻、上诉人、再审申请人）
 
【案情简介】
刘某某系张某甲之子，刘小某系刘某某与张某乙独生女。刘某某与张某乙1983年结婚，1996年10月23日经法院调解离婚，调解书中查明：“张某乙与刘某某于1983年2月22日登记结婚，1985年12月15日生育一女，取名刘小某。双方共同财产有：…一室一厅集资房一套（4600元）。双方当事人自愿达成如下协议：一、张某乙与刘某某同意离婚。二、婚生女刘小某随张某乙生活… 三、婚前财产各归己有，共同财产归张某乙所有。四、…集资房一套归刘某某使用、刘某某一次性给付张某乙集资款2000元。”1996年11月8日，张某乙收到刘某某支付的集资款2000元，并将80%房产手续交给刘某某。1997年，刘某某离家出走，至今未归，张某甲一直占有、使用该房。2001年6月22日，张某甲以张某乙的名义补交房款500.79元，使上述房屋具有100%房产权利。当日，张某甲以张某乙的名义缴纳办证交易费200元、评估费2.79元、登记证费23.15元、测绘费14.01元，并持有上述缴费收据。2002年11月7日，张某甲在房管部门办理了登记为张某乙产权手续。2009年张某乙以房产证及房产契约丢失为由向房管局申请补办产权证，房管局于2009年7月31日登报进行了遗失公告，但因张某甲向该局提出异议，该局未向张某乙补办房产证。2011年9月30日，法院判决宣告刘某某死亡。后张某甲认为上述房产系刘某某遗产，刘某某已宣告死亡，应由张某甲和刘小某继承。刘小某认为该争议房屋不应当发生继承，应归其母亲张某乙所有。双方发生争议，故张某甲诉至法院，要求依法分割继承上述房屋并由刘小某承担诉讼费用。
补充事实：后张某乙要求参加诉讼，认为离婚调解书已确认争议房屋归张某乙所有，不存在继承问题，应驳回张某甲的诉讼请求。另，1996民事调解书确认的集资房，是某市商业贸易局1981年分配给刘某某之父刘某居住，刘某某、张某乙婚后一直居住该房，房改时二人依据房改政策缴纳4600房款，1996年3月22日，房管局颁发80%产权的房产证，该房登记所有权为张某乙。争议房屋于2012年4月19日经某资产评估事务所评估上述房屋价值为143000元。
 
【法院判决】
【一审】：1.案涉房屋一套由张某甲和刘小某继承。2.案涉房屋一套归张某甲所有，张某甲支付刘小某应继承房屋份额71500元。3.驳回第三人张某乙的诉讼请求。
【二审】：驳回张某乙的上诉，维持原判。
【再审】：驳回张某乙的再审申请。
 
【案件解析】
一、单位分配给父亲居住，后子女出资按房改政策购买的不完全产权集资房性质如何认定？
案涉房屋由某市商业贸易局于1981年分配给刘某某之父刘某居住，后刘某某、张某乙婚后一直居住该房，该房在房改时二人依据房改政策缴纳4600元房款，1996年3月22日，房管局颁发80%产权的房产证，该房登记所有权为张某乙。因此，此房虽系刘某所分单位房，但在房改前，刘某对该房仅享有居住权，未享有产权。刘某某、张某乙结婚后一直居住该房，房改时双方交款办理了80%产权，房产证登记为张某乙，故该房应属刘某某、张某乙夫妻共同财产。
二、如何理解和认定离婚调解书对案涉集资房屋“归被继承人使用”的真实合意？该集资房应怎样继承、分割？
张某乙与刘某某经法院调解离婚，民事调解书虽然第三项显示双方共同财产归张某乙所有，但对房产双方作出单独约定为“四、位于……集资房一套归刘某某使用、刘某某一次性给付张某乙集资款2000元。”此条应视为双方对房屋作出分割约定，房屋归属刘某某，理由：1、“归刘某某使用”和“刘某某一次性给付张某乙集资款2000元”的表述应整体理解为达成调解时双方对此房屋协议作价了4600元，刘某某一方获得房屋，张某乙一方获得相关折价2000元。因调解时该房产还不具有100%产权，故该民事调解书第四项仅对该房屋使用权进行了处理，表述为“归刘某某使用”，真实意思为刘某某为既得房屋方。2、刘某某按照调解书规定已支付给张某乙集资款2000元，自刘某某失踪后其母张某甲一直居住此房，且在2001年剩余20%产权进行房改时是由张某甲替刘某某交纳了剩余房款和办证手续费。因办理80%房产时该房所有权人登记为张某乙，因此20%房改后，房管部门向张某甲办理了登记为张某乙的产权手续。在此房产权过渡期间，张某乙并没有提出任何异议。3、2009年张某乙虚构房产证及房产契约丢失之事实，向房管局申请补办产权证的行为能进一步说明：张某乙当年并没有参与该房20%产权过渡，产权过渡后其未实际取得房产证及房产契约。自2002年房产证及房产契约颁发至2009年其公告房产证丢失的7年中，张某乙未向张某甲及相关部门提出异议。4、从逻辑上，如按刘小某及张某乙辩称的1996民事调解书第三项约定的共同财产归张某乙所有，房屋确定为共同财产应属张某乙所有。那么对于此房分割给张某乙的约定应承接在“共同财产归张某乙所有”之后，并同时约定对未获得房屋一方的刘某某进行折价补偿。但实际该调解书在第四项对房屋进行了特别约定，因此对该房屋的分割应参照该调解书第四条。综上，诉争的房屋在刘某某、张某乙离婚时已确定房屋归刘某某使用，现因该房已具备100%产权，应当归刘某某所有。现刘某某已宣告死亡，上述房屋属刘某某遗产，应由张某甲、刘小某继承。考虑上述房屋张某甲正在使用，法院认为判归张某甲所有较妥，但张某甲应支付该房屋评估价值一半71500元给刘小某。
 
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
   第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
   第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
    当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
   第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
    第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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