农村宅基地房屋买卖合同被确认无效后，双方责任该如何认定？
买方不具备农村购房资格合同无效，卖方需要怎样赔偿地上物及附属物设施补偿款？！
---李某与班某返还原物纠纷案法律解析

 
供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-181-1）
 
【关键词】
宅基地使用权 合同无效 返还财产 赔偿损失 诚实信用原则 信赖利益 补偿款
 
【要点提示】
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本文案例中，买卖双方签订的《卖房字据》已经法院确认无效，双方均应返还因涉案合同取得的财产。
 
【当事人信息】
原告：李某（出卖人、反诉被告）
被告：班某（买受人、反诉原告）
 
【案情简介】
2001年8月11日，李某与班某签订《卖房字据》，双方约定：李某将涉案房屋(砖瓦正房七间、砖瓦西厢房四间、院内石棉瓦棚子四间；正厢房门窗户对，门楼院墙齐备，二道院前东院墙，国槐树两棵；此院东至孟某华，西至公道，南至公道，北至公道，与其街坊无任何干涉)卖给班某所有，价格为拾万元整。后双方依约履行完毕。班某系北京市C区居民。根据相关法律规定，班某不具备购买T区农村房屋的资格，2015年12月20日法院作出判决确认李某与班某于二零零一年签订的卖房字据无效。判决后双方均未上诉。经核实，涉案房屋坐落于北京市T区某镇某某村XXX号。涉案房屋及相应《集体土地建设用地使用证》由班某占有。后李某请求班某返还房屋未果，故诉至法院，请求：1、班某立即返还涉案房屋；2、班某返还涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》。
班某提起反诉，请求：李某赔偿班某因双方之间《卖房字据》无效给班某造成的涉案房屋地上物及附属物设施补偿款241097元。
案件审理中，班某申请对涉案全部房屋及附属设施的重置成新价格进行评估。2016年9月27日，评估机构作出《价格评估报告书》，评估意见为经运用成本法评估，评估对象的地上物价格为：无争议部分，合计人民币230605元；有争议部分，合计人民币10492元。
 
【法院判决】
1、班某将涉案房屋及附属物和相应《集体土地建设用地使用证》返还给李某；
2、李某给付班某房屋及附属物设施补偿款二十四万一千零九十七元。
 
【案件评析】
一、农村宅基地房屋买卖合同确认无效后，双方责任该如何认定？
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李某与班某于2001年签订的《卖房字据》已经法院确认无效，李某与班某均应返还因涉案合同取得的财产。李某主张班某返还诉争院落内房屋及相应《集体土地建设用地使用证》，理由正当，法院予以支持。班某反诉要求李某赔偿房屋地上物及附属物设施补偿款，对于无争议部分，理由正当，法院予以支持；对于有争议部分，虽李某提出异议，但该争议部分确为班某返还院落房屋的附属物，李某应对该添附价值进行补偿，故班某对于有争议部分的反诉请求，理由正当，法院予以支持。李某作为出卖人，在出卖涉案房产时应知其所出售的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖多年后又主张合同无效，丧失诚信，其对涉案合同无效应承担主要责任。涉案合同无效的原因是班某不具有涉案房屋的宅基地使用权人资格，对此班某亦有过错。故，法院判决班某返还涉案房屋及土地使用权证；李某赔偿地上物及附属物设施补偿款二十四万一千零九十七元。
 
二、农村宅基地房屋能否买卖？房屋买卖合同效力如何认定？
【详见后文解析...】
 
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。